第九章房地產(chǎn)估價(jià)

第 1 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為l美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為l美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為()元人民幣/㎡。

A.7215

B.7416

C.7315

D.7516

正確答案：D,

第 2 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

進(jìn)行面積內(nèi)涵換算時(shí)，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×()。

A.套內(nèi)建筑面積/建筑面積

B.使用面積/建筑面積

C.使用面積/套內(nèi)建筑面積

D.套內(nèi)建筑面積/建筑面積

正確答案：C,

第 3 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方2400元/㎡，買賣中涉及到的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān).該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/㎡。

A.2243

B.2581

C.2526

D.2286

正確答案：B,

第 4 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

某房地產(chǎn)在2011年3月的價(jià)格為20000元/㎡，現(xiàn)要調(diào)整為2011年9月的價(jià)格.已知該類房地產(chǎn)2011年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1.，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2011年9月的價(jià)格為()元/㎡。

A.26560.8

B.27000.1

C.28050.9

D.29170.7

正確答案：C,

第 5 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

采用成本法估算得到的房地產(chǎn)價(jià)格，通常被稱作()。

A.購買價(jià)格

B.成本價(jià)格

C.積算價(jià)格

D.收益價(jià)格

正確答案：C,

第 6 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占前兩項(xiàng)(稱為直接成本)的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為()元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

正確答案：D,

第 7 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

()是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑技術(shù)和設(shè)備等，按照估價(jià)時(shí)占、時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的全新建筑物的所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

A.重建價(jià)格

B.重置價(jià)格

C.重新購建價(jià)格

D.重建成本

正確答案：B,

第 8 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，無殘值.該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則利用直線法計(jì)算的該建筑物的成新率為()。

A.40%

B.60%

C.50%

D.67%

正確答案：B,

第 9 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

某房地產(chǎn)，收益年限為50年，報(bào)酬率為10%，每年可以獲得凈收益60萬元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該為()萬元。

A.594

B.489.36

C.497.56

D.500

正確答案：A,

第 10 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A.80

B.90

C.100

D.110

正確答案：C,

第 11 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

桌寫字樓預(yù)計(jì)持有2年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為()萬元。

A.4858

B.5200

C.2700

D.6264

正確答案：B,

第 12 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是()。

A.運(yùn)營費(fèi)用與潛在毛收入之比

B.運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比

C.運(yùn)營費(fèi)用與總收益之比

D.運(yùn)營費(fèi)用與凈收益之比

正確答案：B,

第 13 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

從全社會(huì)來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，()與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。

A.報(bào)酬率

B.利率

C.無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

D.貼現(xiàn)率

正確答案：A,

第 14 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是()的時(shí)間。

A.土地開始開發(fā)

B.房屋開始施工

C.開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

D.取得估價(jià)對(duì)象

正確答案：D,

第 15 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告采用的報(bào)告形式是()。

A.敘述式

B.數(shù)據(jù)式

C.表格式

D.圖表式

正確答案：C,

第 16 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()。

A.質(zhì)量狀況調(diào)整

B.實(shí)物狀況調(diào)整

C.設(shè)計(jì)狀況調(diào)整

D.權(quán)益狀況調(diào)整

E.區(qū)位狀況調(diào)整

正確答案：B,D,E,

第 17 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

正常使用造成的建筑物物質(zhì)磨損與()正相關(guān)。

A.建筑物的使用性質(zhì)

B.建筑物使用強(qiáng)度

C.建筑物使用年數(shù)

D.建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

E.建筑物使用者

正確答案：A,B,C,

第 18 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

根據(jù)收益法，房地產(chǎn)價(jià)值的大小，主要取決于()。

A.房地產(chǎn)規(guī)模的大小

B.房地產(chǎn)未來能獲得的凈收益的大小

C.房地產(chǎn)可以獲得凈收益的期限的長(zhǎng)短

D.房地產(chǎn)獲得凈收益的可靠程度

E.房地產(chǎn)使用年限的長(zhǎng)短

正確答案：B,C,D,

第 19 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

下列選項(xiàng)中，()的價(jià)格評(píng)估適于采用假設(shè)開發(fā)法。

A.可供開發(fā)建設(shè)的土地

B.在建工程

C.可裝修改造的舊的房地產(chǎn)

D.新房

E.以上答案均正確

正確答案：A,B,C,

第 20 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

以下關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法中，正確的是()。

A.假設(shè)開發(fā)法是成本法的倒算法

B.假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值

C.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，投資利息和利潤(rùn)必須單獨(dú)作為項(xiàng)目顯現(xiàn)出來

D.假設(shè)開發(fā)法中，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)也必須計(jì)利息

E.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)

正確答案：A,B,

第 21 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的敘述，正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù)

B.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告

C.成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告一般采用敘述式報(bào)告

D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般采用書面形式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告

E.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成

正確答案：A,B,D,E,

第 32 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2008年)凈收益=有效毛收入-()。

A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)

B.運(yùn)營費(fèi)用

C.經(jīng)營成本

D.開發(fā)建設(shè)成本

正確答案：B,

第 33 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2008年)待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-()。

A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

B.轉(zhuǎn)讓待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

C.銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的稅費(fèi)

D.取得待開發(fā)土地的費(fèi)用

正確答案：A,

第 34 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2009年)某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重最價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是()。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

正確答案：B,

第 35 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2009年)某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%.運(yùn)營費(fèi)用率為20%，該住宅的年凈收益是()萬元。

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

正確答案：B,

第 36 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2009年)凈收益=潛在毛租金收入-()+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用。

A.空置和收租損失

B.還本付息額

C.折舊額

D.所得稅

正確答案：A,

第 37 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)某套住宅的成交價(jià)格為5000元/㎡，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān).已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的6%，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的2%.該套住宅的正常價(jià)格為()元/㎡。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.00

正確答案：C,

第 38 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的用地是2年前以樓面地價(jià)1500元/㎡取得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元/㎡，管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)等為土地取得成本與建筑安裝工程費(fèi)之和的50%.目前重新取得該用地的樓面地價(jià)為3000元/㎡，若建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)稅水平不變，用成本法估價(jià)的該商品住宅目前的價(jià)值為()元/㎡。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

正確答案：D,

第 39 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)某舊住房因沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間所造成的價(jià)值損失，屬于()。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.外部性折舊

正確答案：B,

第 40 題 (單項(xiàng)選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)利用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，下列情形中會(huì)使評(píng)估價(jià)值高的是()。

A.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出大

B.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的應(yīng)得利潤(rùn)大

C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值大

D.開發(fā)期長(zhǎng)

正確答案：C,

第 41 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(2008年)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)是市場(chǎng)法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容包括()。

A.統(tǒng)一付款方式

B.統(tǒng)一付款進(jìn)度

C.統(tǒng)一成交日期

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵

E.統(tǒng)一面積單位

正確答案：A,D,E,

第 42 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(2009年)采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有()。

A.選取的報(bào)酬率偏低

B.預(yù)測(cè)的未來凈收益偏大

C.估計(jì)的使用期限偏短

D.估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大

E.估計(jì)的空置率偏高

正確答案：A,B,

第 43 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(2009年)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由()等組成。

A.估價(jià)委托書

B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

C.估價(jià)委托合同

D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

正確答案：B,D,E,

第 44 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(2010年)某宗收益性房地產(chǎn)的估價(jià)價(jià)值偏高，其原因有()。

A.收入估計(jì)過高

B.空置率估計(jì)過低

C.選取的報(bào)酬率過小

D.運(yùn)營費(fèi)用估計(jì)過大

E.收益期限估計(jì)過長(zhǎng)

正確答案：A,B,C,E,

第 45 題 (多項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(2010年)一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成部分應(yīng)包括()。

A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件

C.被估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

正確答案：A,B,D,E,

第 46 題 (不定項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評(píng)估某酒店式公寓在建工程的價(jià)值，已知土地是1年前通過招標(biāo)方式取得的40年土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用為毛租金的40%。

評(píng)估該酒店式公寓在建工程的價(jià)值，可采用的估價(jià)方法有()。

A.成本法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

正確答案：B,

第 47 題 (不定項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評(píng)估某酒店式公寓在建工程的價(jià)值，已知土地是1年前通過招標(biāo)方式取得的40年土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用為毛租金的40%。

該酒店式公寓建成后的年凈收益為()元/㎡。

A.300

B.360

C.540

D.600

正確答案：A,

第 48 題 (不定項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評(píng)估某酒店式公寓在建工程的價(jià)值，已知土地是1年前通過招標(biāo)方式取得的40年土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用為毛租金的40%。

已知報(bào)酬率為8%，該酒店式公寓建成后的價(jià)值為()元/㎡。

A.3000

B.3533

C.3577

D.3750

正確答案：B,

第 49 題 (不定項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評(píng)估某酒店式公寓在建工程的價(jià)值，已知土地是1年前通過招標(biāo)方式取得的40年土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用為毛租金的40%。

該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為()年。

A.37

B.38

C.39

D.40

正確答案：A,

第 50 題 (不定項(xiàng)選擇題)(每題 2.00 分)

(二)(2009年)某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4000元/㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。

該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為()元/㎡。

A.3200

B.4000

C.4100

D.5000

正確答案：A,