7.1.5 假設開發(fā)法的其他用途

　　假設開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

　　(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。

　　(2)確定開發(fā)項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發(fā)，甚至取消投資。

　　(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。

　　7.2 假設開發(fā)法的基本公式

　　7.2.1 假設開發(fā)法最基本的公式

　　假設開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設想得到估價對象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。所以，如果是已經(jīng)投入的費用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應作為扣除項。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目中還應包括拆遷補償安置費;如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值，則就不應扣除拆遷補償安置費?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！?/P>

　　運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設;②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地;③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設;④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設;⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;⑥估價對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。

　　投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂場)等。

　　7.2.2 按估價對象細化的公式

　　上述假設開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細化如下：7.2.2.1 求生地價值的公式(1)適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費7.2.2.2 求毛地價值的公式(1)適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費

    7.2.2.3 求熟地價值的公式熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費

    7.2.2.4 求在建工程價值的公式在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費

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    7.2.2.5 求舊房價值的公式舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-裝修改造投資利潤-買方購買舊房應負擔的稅費

    7.2.3 按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式

    7.2.3.1 適用于開發(fā)完成后出售的公式V=Vp-C式中V―待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;Vp―用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;C―應扣除項目。

　　7.2.3.2 適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式

　　V=VR-C式中VR――用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

　　7.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　7.3.1 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　現(xiàn)金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。

　　凈現(xiàn)金流量是指某一時點的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

　　7.3.2 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

　　(1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預測。

　　(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5 000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5 000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/(1+10%)3=3 757(萬元)

　　(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　7.3.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。

　　由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。