假設開發(fā)法(下)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應考人員對假設開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：假設開發(fā)法計算中各項的求取。

　　要點說明：

　　假設開發(fā)法計算中各項的求取。

　　假設開發(fā)法計算中需要事先求取的內(nèi)容主要有：開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費、折現(xiàn)率。

　　二、內(nèi)容講解：

　　7.4 假設開發(fā)法計算中各項的求取

　　7.4.1 開發(fā)經(jīng)營期

　　開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價時點，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。

　　開發(fā)期可稱為開發(fā)建設期、建設期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)(開工)的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。

　　經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售(包括預售，下同)、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結束的日期。

　　確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。

　　確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。

　　開發(fā)期一般能較準確地估計。但在現(xiàn)實中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長，開發(fā)商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準確估計的，在估計時應考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。

　　7.4.2 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期(但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合(長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第8章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎的要求)。例如，假設現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年(或18個月)，如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。例如，根據(jù)當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38 000m2，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：35×90%×(1-30%)×12×38000[1-1/(1+10%)47]=9941(萬美元)

　　7.4.3 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

　　由于假設開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本，管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。

　　例如，開發(fā)成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當前的開發(fā)成本和管理費用大致為多少來推算，如果預計建筑材料價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。

　　7.4.4 投資利息

　　投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

　　(1)應計息的項目。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;③開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。

　　(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結束的時間點，不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。有些費用不是發(fā)生在一個時間點，而是在一段時間(如開發(fā)期或建造期)內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算也可按半年、季、月來劃分。

　　(3)計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。

　　(4)利率的高低。有單利利率和復利利率兩種。選用不同的利率，應選用相對應的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應選用相對應的利率，不能混淆。

　　(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(6)名義利率和實際利率。在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。

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　　為了更好地弄清投資利息的測算，下面將有關問題再作進一步的說明。

　　資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率單位時間內(nèi)的利息/本金×l00%計算利息的方式有單利和復利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。在單利計息的情況下，每期的利息是常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計息期末的本利和，則有：I=P×i×n F=P(1+i×n)

　　如將1000元存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6%，則到期時：I=F×i×n=1 000×6%×2=120(元)

　　F=P(1+i×n)=1000×(1+6%×2)=1120(元)

　　復利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當期利息的方法。在復利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的利滾利。

　　復利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n復利的總利息計算公式為：I=P[(1十i)n-1]上述公式可由表7―1推導出。

　　如將1000元存人銀行2年，銀行存款的復利年利率為6%，則2年后：F=P(1+i)n=1000×(1+6%)2=1123.6(元)

　　I=P[(1+i)n-1]=1000×[(1+6%)2-1]=123.6(元)

　　由上不難看出，在本金相等、計息的周期。數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)單利計息的利息少，復利計息的利息多。

　　在上述利息計算中，是假設利率的時間單位與計息周期一致。當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的問題。假設名義年利率為r，一年中計息m次，則每次計息的利率為r/m，至n年末時，在名義利率下的本利和為：F=P(1+r/m)n×m如果每半年計息一次，則m=2;每季度計息一次，則m=4;每月計息一次，則m=12.要找出名義利率與實際利率的關系，可以通過令一年末名義利率與實際利率的本利和相等來解決。

　　在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r/m)m假設實際年利率為i，則在實際利率下的一年末本利和為：F=P(1+i)

　　所以P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m-1名義利率與實際利率的關系，也可以通過利率的計算公式得出：i=(F-P)/P=P[(1+r/m)m-P]/P=(1+r/m)m-1例如：年利率為6%，存款額為l 000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計息一次，按半年3%(6%÷2)的利率計息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計息12次，則在這4種情況下的本利和分別如下：一年計息1次：F=l 000×(1+6%)=1060.00(元)

　　一年計息2次：F=l 000×(1+3%)2=1060.90(元)

　　一年計息4次：F=1 000×(1+1.5%)4=1061.36(元)

　　一年計息12次：F=1 000×(1+0.5%)12=1061.68(元)

　　這里的6%，對于一年計息1次的情況來說，既是名義利率又是實際利率，對于一年計息2次、4次和12次的情況來說，都是名義利率，而實際利率分別為：一年計息2次：(1+3%)2-1=6.09%一年計息4次：(1+1.5%)4-1=6.14%一年計息12次：(1+0.5%)12-1=6.17%

　　7.4.5 開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。

　　7.4.6 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費

　　投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。

　　7.4.7 折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　7.4.8 計算中的其他問題

　　在運用假設開發(fā)法時不應忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當時預測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較高是較自然的(當時該塊土地的最后成交價是525萬元，比政府確定的拍賣底價200萬元高了很多)。

　　7.5 假設開發(fā)法運用舉例

　　[例7―1]有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平：‘熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%;當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價。

　　[解] 設該成片荒地的總價為V：V=開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)商利潤-投資利息-開發(fā)商購置土地應負擔的稅費該成片荒地開發(fā)完成后的總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

　　開發(fā)成本和管理費用等的總額=2.5×2=5(億元)

　　投資利息總額=(V+V×4%)×[(1+10%)3-1]+5×[(1+10%)1.5-1)=0.344V+0.768(億元)

　　轉讓稅費總額=9.6×6%=0.576(億元)

　　開發(fā)利潤總額=(V+V×4%+5)×15%=0.156V+0.75(億元)

　　購買該成片荒地的稅費總額=V×4%=0.04V(億元)

　　V=9.6-5-(0.344V+0.768)-0.576-(0.156V+0.75)-0.04V V=1.627(億元)

　　故：荒地總價=1.627(億元)

　　荒地單價=81.35(元/m2)