假設(shè)開(kāi)發(fā)法(上)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的公式及其計(jì)算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)。

　　熟悉：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟。

　　了解：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途。

　　要點(diǎn)說(shuō)明：

　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn);適用的條件是房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提明確。

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;③估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的公式

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)上述假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房?jī)r(jià)值的公式，按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式可細(xì)化為適用于開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、營(yíng)業(yè)的公式。

　　3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　根據(jù)考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開(kāi)發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值;傳統(tǒng)方法是采用計(jì)算利息的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

　　二、內(nèi)容講解：

　　7.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理

　　7.1.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　7.1.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的基本思路，用下列模擬一個(gè)典型投資者思想活動(dòng)的例子，可以較好地反映出來(lái)。

　　假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，我將愿意以多高的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)它?無(wú)疑，我明白購(gòu)買(mǎi)該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過(guò)它賺取利潤(rùn)。我也清楚想得到該塊土地的開(kāi)發(fā)商不止我一個(gè)，他們都懷有與我一樣的動(dòng)機(jī)。因此，我不能企求從這塊土地的開(kāi)發(fā)中得到超乎尋常的利潤(rùn)，否則，爭(zhēng)奪該塊土地的競(jìng)爭(zhēng)將使我得不到它，從而我會(huì)一無(wú)所獲。但是，我打算從這塊土地的開(kāi)發(fā)中獲得的利潤(rùn)也不能比別人所愿意獲得的最低利潤(rùn)少，或?qū)⒋速Y金、時(shí)間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤(rùn)少，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面(此點(diǎn)是基于機(jī)會(huì)成本的考慮)。所以，我只求得到社會(huì)上同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般正常利潤(rùn)。而為了得到這塊土地，我首先得仔細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場(chǎng)，還是建寫(xiě)字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預(yù)測(cè)這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)賣(mài)到多高的價(jià)錢(qián);為了建造這座建筑物我將要花多少費(fèi)用，包括投資利息(我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計(jì)算利息。這也是基于機(jī)會(huì)成本的考慮);此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)(包括購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)作為買(mǎi)方要繳納的稅費(fèi)和出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方要繳納的稅費(fèi))及要獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無(wú)疑問(wèn)，它等于預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用以及利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等之后所剩的數(shù)額。

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　　由上可以看出，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深的理論依據(jù)，類(lèi)似于地租原理(可詳見(jiàn)本書(shū)第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計(jì)算”)。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。

　　7.1.3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象和條件

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。

　　對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話，估價(jià)人員可根據(jù)所推測(cè)的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來(lái)估價(jià)，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作特別的提示，說(shuō)明它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴(lài)性。

　　在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。由于這兩個(gè)預(yù)測(cè)包含著較多的可變因素，假設(shè)開(kāi)發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣(mài)、招標(biāo)出讓?zhuān)遣捎眉僭O(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算報(bào)價(jià)，但不同的競(jìng)買(mǎi)者所愿意出的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格可能相差懸殊中反映出來(lái)(當(dāng)然，各個(gè)競(jìng)買(mǎi)者在測(cè)算時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件可能有所不同。其測(cè)算結(jié)果為投資價(jià)值)。不過(guò)，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是惟一實(shí)用的估價(jià)方法。

　　另外，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：①要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù);④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困難。

　　7.1.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;③估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　下面以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說(shuō)明如何調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。

　　在中國(guó)現(xiàn)行情況下，政府開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開(kāi)發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是哪種出讓方式，對(duì)于這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地，政府都需要估價(jià)，以確定出讓底價(jià)或做到心中有數(shù);有意購(gòu)買(mǎi)者也需要估價(jià)，以確定購(gòu)買(mǎi)時(shí)的報(bào)價(jià)或者作為與政府討價(jià)還價(jià)的依據(jù)。

　　這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(如用途、建筑高度、容積率)等，通常政府在事先已確定。購(gòu)地者如果獲得該類(lèi)土地，只能在政府的這些限制之內(nèi)開(kāi)發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評(píng)估這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格時(shí)必須遵守的前提條件。

　　調(diào)查該類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開(kāi)發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周?chē)h(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。

　　(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)。

　　(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。

　　選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說(shuō)在這個(gè)許可范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，或者說(shuō)，要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，究竟市場(chǎng)在項(xiàng)目建成后最需要什么類(lèi)型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫(xiě)字樓，但在實(shí)際估價(jià)時(shí)究竟應(yīng)選擇哪種用途?這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓館、公寓、寫(xiě)字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對(duì)賓館、寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫(xiě)字樓出租率呈下降趨勢(shì)，但希望能租到或買(mǎi)到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。