2013年一級建造師《法規(guī)》重點內容解析(83)
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1Z301172 了解拆遷補償與安置
一、拆遷補償的基本原則
《城市房屋拆遷管理條例》第22條規(guī)定，拆遷人應當依照該條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。
在這里，違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，嚴重影響城市規(guī)劃的建筑，主要包括：
(1)未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證而建成的建筑;
(2)擅自改變建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑;
(3)擅自改變了使用性質建成的建筑;
(4)擅自將臨時建筑建設成為永久性的建筑。
根據《城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定，前述違章建筑嚴重影響城市規(guī)劃的，責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正，并處罰款。因此，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。對經城市規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。
這里的臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施。《城市規(guī)劃法》第33條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除?！备鶕撘?guī)定，超過了批準期限的臨時建筑，都必須由臨時建筑所有人在限期內負責拆除，因此，拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償。未超過批準期限的臨時建筑，也是合法建筑，拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失，因此，也應當給予適當補償。
[重點解析]
1.掌握補償和不予補償的范圍。
2.理解何謂違章建筑。
3.掌握對于臨時建筑的補償：超過了批準期限的臨時建筑，不予補償。
二、拆遷補償的方式
拆遷補償有兩種方式，分別是貨幣補償和房屋產權調換。除個別規(guī)定外，被拆遷人可以選擇補償的方式。
1.貨幣補償
所謂貨幣補償，是指在拆遷補償中，經拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產權，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆除的房屋所有人進行貨幣形式的補償。貨幣補償是我國目前城市房屋拆遷補償的主要方式，其主要優(yōu)點是操作簡單方便，被拆遷人選擇住房可以不受地點等的限制，同時不會產生延長過渡期限、被拆遷人不能及時回遷等后續(xù)問題。
關于貨幣補償的金額，根據《城市房屋拆遷管理條例》第24條規(guī)定，應當根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
2.產權調換
所謂產權調換，是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現拆遷人對被拆遷人的補償。
貨幣補償和產權調換兩者的表現形式雖然不同，但都必須遵循一個共同的原則――等價原則。換句話講，以價值量來衡量，貨幣補償與產權條款應當等價。
[重點解析]
1.拆遷補償有兩種方式，分別是貨幣補償和房屋產權調換。其中，貨幣補償是我國目前城市房屋拆遷補償的主要方式。
2.評估價格的依據：被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素。
2.拆遷補償的原則：等價原則。
三、拆遷安置
1.拆遷安置房屋的質量安全要求
根據《城市房屋拆遷管理條例》第28條規(guī)定，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋。
2.搬遷補助費和臨時安置補助費
根據《城市房屋拆遷管理條例》第31條規(guī)定，拆遷人應當對被拆遷人支付搬遷補助費。在過渡期內，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
在這里，過渡期是指被拆遷人將舊房交由拆遷人拆除之日起至搬遷至提供的新安置房的時間。根據《城市房屋拆遷管理條例》第32條規(guī)定，拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費。
[重點解析]
1.理解搬遷補助費和臨時安置補助費。
2.理解過渡期的含義：過渡期是指被拆遷人將舊房交由拆遷人拆除之日起至搬遷至提供的新安置房的時間。
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