【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。

　　第二章物業(yè)管理服務

　　第四節(jié)物業(yè)使用與維護

　　公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。因此，無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途。但是，因原規(guī)劃設計不合理或實際需要，存在確需改變公共建筑和共用設施用途的客觀情況。為保證城市規(guī)劃的有序進行和防止對公共利益造成侵害，對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后方可實施。

　　由于改變公共建筑和共用設施用途可能影響到物業(yè)管理企業(yè)的正常管理，因此《條例》要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法向規(guī)劃部門辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時調整管理方案。如果變更用途涉及物業(yè)管理企業(yè)合同權益，雙方還應就有關權益作出相應調整。

　　由于物業(yè)公共建筑和共用設施屬于物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所有，因此物業(yè)管理企業(yè)無權決定改變公共建筑和共用設施用途，確需改變公共建筑和共用設施用途的，物業(yè)管理企業(yè)應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關行政審批手續(xù)。關于改變公共建筑和共用設施用途應當辦理的具體手續(xù)，其他法律法規(guī)已有相應規(guī)范，因此《條例》只是強調業(yè)主應當依法辦理有關手續(xù)。例如，根據(jù)《公共文化體育設施條例》規(guī)定，確需改變公共文化體育設施用途的，有關地方人民政府在作出決定前，應當組織老師論證，并征得上一級人民政府文化行政主管部門、體育行政主管部門同意，報上一級人民政府批準。涉及大型公共文化體育設施的，上一級人民政府在批準前，應當舉行聽證會，聽取公眾意見。

　　業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范

　　隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和住房制度改革的不斷深人，人民生活水平不斷提高，居民個人擁有房屋的比例越來越高，相應的房屋裝修活動日益普遍，規(guī)模不斷擴大。我國的房屋尤其是住宅，多數(shù)屬于群體式類型。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位，包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等;單幢樓或者小區(qū)內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。不當?shù)姆课菅b飾裝修活動會導致共用部位、共用設施設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產(chǎn)安全，甚至影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。因此，為了維護公共安全和公眾利益，有必要對房屋裝飾裝修行為予以規(guī)范。

　　裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。例如，裝修噪聲可能會影響相鄰業(yè)主的生活和休息、破壞房屋承重結構的裝修行為會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構成威脅、不及時清運裝修垃圾會破壞小區(qū)環(huán)境等。同時，物業(yè)管理企業(yè)有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。鑒于此，《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務。

　　業(yè)主裝飾裝修房屋時，不得有違反法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主公約明文禁止的行為并應該盡到合理的注意義務?？紤]到業(yè)主對相關法律法規(guī)并不一定很了解，對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項并不一定都清楚?！稐l例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應當將相關禁止行為和注意事項告知業(yè)主。一是可以幫助業(yè)主更好地裝飾裝修房屋;二是可以起到預防作用，避免出現(xiàn)違法裝修或者裝修擾民的情況。

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　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關規(guī)定

　　《條例》關于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用方向。

　　利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要征得相關業(yè)主的同意是因為經(jīng)營行為可能對其權益造成影響。例如，在業(yè)主窗戶下設置霓紅燈廣告，就可能會影響業(yè)主的休息。這里的相關業(yè)主，主要是指直接受到經(jīng)營行為影響的業(yè)主。利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要征得業(yè)主大會的同意是因為業(yè)主大會代表和維護著物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。利用與全體業(yè)主利益密切相關的共用部位、共用設施設備來從事經(jīng)營活動，自然應當取得業(yè)主大會的同意。

　　利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務性質和服務內容決定的。物業(yè)管理企業(yè)是由全體業(yè)主選聘的，承擔物業(yè)管理區(qū)域內的具體管理服務任務。因此，物業(yè)管理企業(yè)要從維護全體業(yè)主合法利益和有利于更好的提供物業(yè)管理服務的角度出發(fā)，發(fā)揮其對物業(yè)管理事項、物業(yè)管理區(qū)域全面情況比較熟悉和具有一定的技術、經(jīng)營經(jīng)驗的特長，全面分析考慮利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營是否安全可行并符合全體業(yè)主的合法權益。當然，物業(yè)管理企業(yè)不得借機實現(xiàn)企業(yè)的私人經(jīng)濟利益或者達到自己的目標。

　　關于利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用問題，各方面的認識比較一致，即應當優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金。主要理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得，應該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權份額分期繳納，一旦急需時所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金。同時，為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。

　　需要說明的是，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規(guī)定。在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國家有關法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關合法經(jīng)營手續(xù)。

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