2014年自考"房地產評估"復習資料:企業(yè)價值評估的收益法
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第四節(jié) 企業(yè)價值評估的收益法
一、企業(yè)價值評估中收益法的應用形式
企業(yè)價值評估的假設前提是持續(xù)經營，企業(yè)在持續(xù)經營的前提下，一是假設企業(yè)仍按原先設計與興建的目的使用，企業(yè)在生產經營過程中能自覺地保持資產的再生產;二是企業(yè)經營期限是無窮長，即n→∞。在此基礎上，收益法應用于企業(yè)整體評估的形式有兩種。
1、年金資本化法。
2、分段法。
二、企業(yè)收益及其預測
(一)企業(yè)收益的界定與選擇
在具體界定企業(yè)收益時應注意以下幾個方面：
1、不歸企業(yè)權益主體所有的企業(yè)純收入不能作為企業(yè)評估中的企業(yè)收益。
2、凡是歸企業(yè)權益主體所有的企業(yè)收支凈額，可視同企業(yè)收益。
(二)凈收益與現金流量的關系
企業(yè)凈收益是企業(yè)一定時期實現的用貨幣表現的最終財務成果，它表明企業(yè)生產經營業(yè)績和獲得能力。
凈收益與現金流量的差別是由于采用不同會計概念和時間推移而造成的。具體表現在以下幾個方面。
1、凈資本性支出。
2、存貨的周轉。
3、應收、應付款的存在。
4、其他額外資金的流動。
凈收益與現金流量既有差異，也存在密切聯(lián)系，主要體現在以下方面：
1、凈收益是預計未來現金流量的基礎。
2、現金流量與凈收益的差異可揭示凈收益品質的好壞。
凈收益與現金流量之間的伴隨關系越強，表明企業(yè)的凈收益品質越好;即凈收益與現金流(武漢自考)量之間的差異(數量上、時間分布)越小，說明凈收益的收現能力越強。收益品質越好，企業(yè)的資產流動性和財務適應性就越強。
(三)企業(yè)收益預測的基礎
企業(yè)收益預測必須注意以下因素：
1、企業(yè)預期收益的預測必須以企業(yè)現實存量資產為出發(fā)點，并考慮正常經營范圍內的合理改進和資產重組的因素。
2、 企業(yè)預期收益的預測必須以企業(yè)未來進行正常經營為基礎，并考慮業(yè)已產生或潛在的有利因素和不利因素。
(四)企業(yè)收益預測的方法
1、綜合調整法
使用綜合調查法的具體步驟為：
(1)設計收益預測表。
(2)按收益預測表的主要項目逐項分析預期年度內可能出現的變化因素。
(3)分析各影響因素對收益預測表中各個項目的影響，采取一定的方法，計算出各項目的預測值。
(4)將各個項目的預測值匯總，得出預測的收益值。
2、產品周期法
一方面要了解本企業(yè)產品的生命周期;另一方面要參考市場上類似資產的周期情況。
3、現代統(tǒng)計法
這是將現代統(tǒng)計預測科學的科學理論和方法，運用于企業(yè)未來收益的預測而產生的方法。
三、折現率和資本化率的估算
(一)折現率和資本化率確定的原則
(二)折現率和資本化率的估算方法
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