一、 問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在“答題紙”對應的題號下。)

　　(一)，某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500平方米，總建筑面積為4500平方米，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/平方米。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/平方米,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結(jié)果是合理的?

　　(二)，某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中一至四層為商業(yè)裙樓，五至二十層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓二、三、四層的各一部分和五到八層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時的主要因素。

　　(三)、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計。當?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。請回答根據(jù)上述資料你能否決定購買?為什么?

　　二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題只有一個選項最符合題意，請將這個答案對應的字母填在“答題紙”各小題對應的括號里)

　　(一)甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預計工程全部完工需要三年時間，目前市場對該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預計在今后三年內(nèi)的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：

　　1，甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是(　　)

　　A， 因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高

　　B， 因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低

　　C， 該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

　　D， 該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價

　　(二)賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5　月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　2，估價時點應是(　　)

　　A，2002年4月25日　　　　　　　　　　B，2002年5月25日

　　C，2002年7月25日　　　　　　　　　　D，2002年7月25日以后的某一天

　　3，估價的價值范圍應是(　　)

　　A， 合同1規(guī)定的房款

　　B， 合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%

　　C， 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%

　　D， 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　(三)某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日收益法為主進行了估價，價值為1200萬，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，問：

　　4，確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據(jù)是(　　)

　　A， 1200萬加100萬　　　　　　　　　　B，1280萬加100萬

　　C， 200萬　　　　　　　　　　　　　　　D，1280萬

　　5，設(shè)以上最終確定的價格為P，若為投?；痣U而對商場進行估價，則評估價值為(　　)

　　A. P B. P加上商場的土地使用權(quán)價格 C. P減去商場的土地使用權(quán)價格

　　D. P加上商場應補交的土地使用權(quán)出讓金

　　(四)某工廠有一臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/平方米,其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/平方米。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250/元平方米，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成為商業(yè)用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積750元/平方米。問：

　　6，如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為(　　)萬元。

　　A，315.0　　　　　B，216.0　　　　C，295.2　　　　　　　D，333.0

　　7，假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為(　　)萬元。

　　A，603　　　　　　B，522　　　　　C，450　　　　　　　D，549

　　(五)回答下列選擇題

　　8，下列說法中錯誤的是(　　)

　　A， 在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)寫成后的房地產(chǎn)價值不能采用成本法

　　B， 在同一建筑工程估價項目中不能同時采用的成本法得假設(shè)開發(fā)法

　　C， 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　D，在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的

　　9，商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大的差異。在同一層商場內(nèi)，對其租金起最終決定作用的因素是(　　)

　　A， 是否靠近樓梯

　　B， 是否靠近拐角

　　C， 營業(yè)額的大小

　　D，臨街面寬窄

　　10，下面估價目的的估價結(jié)果中肯定不是公開市場價值提是(　　)

　　A， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　B， 房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價值評估

　　C， 房地產(chǎn)抵押價格評估

　　D，房地產(chǎn)拍賣底價評估

　　三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在“答題紙”上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處不計分。)

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　××商業(yè)城部分商鋪估價結(jié)果報告

　　一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)

　　二、估價方: ××房地產(chǎn)估價事務所(法定代表、住所略)

　　三、估價對象

　　估價對象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001??3009號商鋪，總建筑面積為547.15平方米。

　　××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　××商業(yè)城為理綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營男女裝，四層經(jīng)營家用電器及床上用品，五層為兒童樂園，六層為辦公及娛樂場所。

　　根據(jù)實地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位(3001??3009號)經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

　　四、估價目的

　　為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場價值。

　　五、估價地點

　　2002年6月20日

　　六、定義價值(略)

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　估價人員深入細致地分析了估價對象特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進行估價，并將兩種方法的估價結(jié)果加以綜合，確定最終價值。

　　市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

　　十、估價結(jié)果

　　××有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的3001??3009號商鋪，建筑面積合計為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元，(港幣：人民幣=1：1.07)。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期(略)

　　十三、估價報告應用的有效期(略)

　　估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析

　　××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用(略)

　　六、估價測算過程

　　(一)運用市場比較法估價

　　由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：

　　1， 交易情況修正

　　可比實例A、B、C均為正常價格，得估價對象情況一致，不進行交易情況修正。

　　2，交易日期修正

　　有關(guān)統(tǒng)計部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場價格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進行交易修正。

　　2， 個別因素修正

　　3， 以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異(詳述略)，故進行個別因素修正。

　　4， 區(qū)域因素修正

　　可比實例A與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例A;

　　可比實例B與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實例B;

　　可比實例C與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例C;

　　市場比較法估價計算表

　　物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪　　　　　　　　　　估價時點：2002年6月20日

　　5， 求取比準價格

　　平均比準價格單價=(7282+7197+7402)/3=7294港元/平方米

　　故采用市場比較法估價商業(yè)城三層3001---3009號商鋪的公開市場價值總額為：

　　547.15平方米×7294平方米=3990912港元

　　取整為399萬港元。

　　(二)運用收益法估價

　　由于預測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V= 　　　　　資本化率取9%。

　　(1)估算年租金收入

　　經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：

　　該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月(該費用不包括水電費和物業(yè)管理費)，則年收益為：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。

　　(2)計算年出租費用

　　維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米

　　房產(chǎn)稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/平方米

　　保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/平方米

　　營業(yè)稅金等：根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，為

　　1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米

　　(3)估價年收益

　　1020-284=726元/平方米

　　(4)求取收益價格

　　剩余使用年限為34年，則收益價格單價

　　V= 7741港元/平方米

　　(港幣：人民幣=1：1.07)

　　故采用收益法估價商業(yè)城第三層3001---3009號商鋪的公開市場價值總額為：

　　7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整為396萬港元。

　　七、估價結(jié)果確定

　　將上述兩種方法的估價結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價價值：

　　最終估價值=(399+396)/2=398萬港元

　　綜上所述，××商業(yè)城三層3001---3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

　　附件(略)

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