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2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(16)

更新時間:2012-07-24 15:02:24 來源:|0 瀏覽0收藏0

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 ?、?假設(shè)開發(fā)法

  假設(shè)開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下,估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案,才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。

 ?、?成本法

  成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費(fèi)用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?!兑?guī)范》規(guī)定,土地取得費(fèi)用包括三部分:一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額,可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

  ㈣ 基準(zhǔn)地價修正法

  基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù),再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段,然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點(diǎn)的平均價值水平。基準(zhǔn)地價修正法的估價過程為:利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價,依據(jù)替代原理,通過對交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正,由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

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