2012年房地產估價師《案例分析》模擬題(77)
更新時間：2012-02-28 10:42:20
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(二)成本法估價測算過程$lesson$
1.估算土地價格
根據××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年，其減價率為5/40=12.5%。則估價對象土地價格為：
土地價格=2860×(1-12.5%)×2560
=640.64(萬元)
2.估算建筑現值
建筑物現值=建筑物重置價格-建筑物折舊
①建筑物重置價格
根據××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：
建筑物重置總價=1290×6611?
=852.82(萬元)
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根據《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：
建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60? =28.43(萬元)
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建筑物現值=852.82-28.43=824.39(萬元)
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