2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(75)
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例5―9：$lesson$
(一)估價對象概況：
本估價對象是一個專用倉庫;坐落在某城市建成區(qū)內(nèi);土地總面積2500┫，總建筑面積8500┫;土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán);建筑物建成于1981年7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
(二)估價要求：
需要評估該專用倉庫2001年7月30日的價值。
(三)估價過程：
1.選擇估價方法。本估價對象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，也無直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故擬選用成本法進(jìn)行估價。
2.選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價，需要評估的價值包含土地和建筑物的價值，故選擇的計(jì)算公式為：
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊
3.求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，政府尚未確定公布基準(zhǔn)地價，故擬通過如下2個途徑求取該土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本：(1)采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價格來求取;(2)采用成本法，具體是利用征用農(nóng)地的費(fèi)用加土地開發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)的辦法來求取。
(1)采用比較法求取土地價格。調(diào)查選取了A、B、C三個可比實(shí)例并進(jìn)行比較修正如下：
可比實(shí)例A：土地面積2300┫;成交日期2000年5月;成 交 價格 (土地單價)605
元/┫。
修正計(jì)算：
更多信息請?jiān)L問：房地產(chǎn)估價師頻道 房地產(chǎn)估價師論壇
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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