2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(93)


二、市場趨勢分析$lesson$
僅對目前的需求進行分析和預測是遠遠不夠的。一成不變的市場營銷計劃不能適應豐富多變的市場,因此必須未雨綢繆,對未來的市場趨勢進行分析和判斷。分析市場趨勢,通常包括三個步驟。首先是宏觀環(huán)境預測;然后是行業(yè)預測;最后是企業(yè)的銷售預測。宏觀環(huán)境預測要求說明通貨膨脹、失業(yè)、利率、消費開支、投資、凈出口額等,最終是對國民生產(chǎn)總值的預測,再應用它并結(jié)合其它環(huán)境指標來預測行業(yè)銷售情況。最后,通過假定本企業(yè)的市場份額,從而得到企業(yè)的銷售預測。分析市場趨勢的方法主要有:
?、?購買者意圖調(diào)查法
購買者意圖調(diào)查法就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數(shù)量來進行分析的方法。
另外,調(diào)查還應詢問消費者目前與未來的個人經(jīng)濟狀況以及對經(jīng)濟形勢的展望。在西方發(fā)達國家,專業(yè)市場調(diào)查公司定期測量與消費者相關(guān)的指標,并發(fā)表有關(guān)的報告。
總之,在購買者人數(shù)較少、訪問購買者的成本不高、購買者具有明確的意圖、會按其意圖購買并且愿意配合意圖調(diào)查時,進行購買者意圖調(diào)查具有很大的價值。
?、?銷售人員意見綜合法
當不能直接調(diào)查購買者或費用太高時,可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。由于銷售人員接近消費者,對情況比較熟悉,因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結(jié)果。銷售人員意見法的具體做法是:請幾位銷售人員分別估計某一產(chǎn)品在不同條件下未來的銷售額及發(fā)生的概率,然后求出它們的期望值,最后將幾位銷售人員的平均期望值作為銷售額的預測值。銷售人員意見法的精確性受若干因素的影響,如銷售人員是否受過專門訓練,對整個企業(yè)和市場情況是否了解,是否會有意隱瞞消費者的需求,以便企業(yè)制定低定額等。為此,可將銷售人員和管理人員的意見進行綜合,以便做出比較可靠的預測。
㈢ 老師意見法
又稱為德爾菲(Delphi)法,是美國蘭德公司于20世紀40年代末提出的。運用老師調(diào)查法時,首先組成由經(jīng)銷商、分銷商、市場影響顧問或其他權(quán)威人士組成的老師小組,一般在20人左右,各老師只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系,然后按下列程序進行:
⑴ 提出所要預測的問題及有關(guān)要求,必要時附上有關(guān)這個問題的背景材料,然后一并寄給各老師;
⑵ 各老師根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗提出自己的預測意見,并說明自己主要使用哪些資料提出預測值的,這些意見要以書面形式返回調(diào)查人員;
?、?將各老師的第一次預測值說明列成表,并再次分發(fā)給各位老師,以便他們比較自己和他人的不同意見,修改自己的意見和判斷;
⑷ 將所有老師的修改意見置于一個修正表內(nèi),分發(fā)給各位老師作第二次或多次修改。最后綜合各位老師的意見便可獲得比較可靠的預測值。老師意見法是一種使用比較廣泛的方法,它有如下優(yōu)點:能發(fā)揮各位老師的作用,集思廣義,準確度高;采取單線聯(lián)系,有利于避免偏見,尤其可避免權(quán)威人士的意見對其他人士的影響;有利于各老師根據(jù)別人的意見修正自己的意見和判斷,不致礙于情面而固執(zhí)己見。
?、?時間序列分析法
時間序列分析法利用過去的數(shù)據(jù)或資料來預測未來的狀態(tài),即根據(jù)過去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來預測未來的值,過去和未來的狀態(tài)僅是時間的函數(shù)。時間序列分析法可進一步分為如下幾類:
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•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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