五、估價(jià)報(bào)告中須作的兩項(xiàng)說(shuō)明

　　在集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告中，須作如下兩項(xiàng)說(shuō)明，以便抵押當(dāng)事人參考，特別是為抵押權(quán)人確定抵押物所能擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額時(shí)提供參考。建議估價(jià)報(bào)告作的兩項(xiàng)說(shuō)明內(nèi)容如下：“說(shuō)明一：估價(jià)結(jié)果的內(nèi)涵。雖然抵押當(dāng)事人希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)處分(折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn))時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，但由于處分時(shí)點(diǎn)的不確定性這種預(yù)期價(jià)值難以準(zhǔn)確把握，按照《估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，實(shí)際評(píng)估的抵押價(jià)值是設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的集體房地產(chǎn)價(jià)值。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)考慮抵押抵押權(quán)設(shè)定時(shí)點(diǎn)到處分時(shí)點(diǎn)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處分的費(fèi)用，以估價(jià)結(jié)果某一比例確定抵押房地產(chǎn)可擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額。”

　　之所以要作此項(xiàng)說(shuō)明，因?yàn)樘幏謺r(shí)點(diǎn)確定是難以確定的，參照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，可以處分抵押房地產(chǎn)的情形包括債務(wù)履行期滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償、抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)、抵押人死亡等情形，估價(jià)人員無(wú)法把握何時(shí)需要處分抵押物。

　　之所以要作此項(xiàng)說(shuō)明，還因?yàn)檫@樣可以明確估價(jià)結(jié)果是抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的價(jià)格，而非處分時(shí)的價(jià)格，以避免抵押當(dāng)事人對(duì)兩種價(jià)格的混淆，避免出現(xiàn)諸如“珠海電子大廈”的估價(jià)糾紛。

　　“說(shuō)明二：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的不同轉(zhuǎn)移方式對(duì)房地產(chǎn)處分的影響。抵押權(quán)人使用本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果作為抵押貸款的參考時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意，評(píng)估結(jié)果是以抵押房地產(chǎn)處分時(shí)土地所有權(quán)不轉(zhuǎn)為國(guó)有為前提的，若處分時(shí)買(mǎi)受不是委估對(duì)象所屬有且買(mǎi)受人須交納土地征用費(fèi)和土地出讓金，這可能會(huì)增加對(duì)委估對(duì)象的處分難度。”

　　之所以要作此項(xiàng)說(shuō)明，旨在提醒抵押權(quán)人集體房地產(chǎn)的抵押處分因法律限制而有其特殊性。若處分時(shí)買(mǎi)受人是委估對(duì)象所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)單位或個(gè)人，則買(mǎi)受人只須交納集體房地產(chǎn)的價(jià)格，也即集體土地的使用權(quán)和建筑物的整體價(jià)格，其價(jià)格類(lèi)型同用本文介紹的方法評(píng)估得出的結(jié)果，只是因時(shí)點(diǎn)的變化，價(jià)格在數(shù)額上發(fā)生變化而已;若處分時(shí)買(mǎi)受人不是委估對(duì)象所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)單位或個(gè)人，則須經(jīng)過(guò)一定的法定程序包括列入征地計(jì)劃、出讓計(jì)劃及相應(yīng)的規(guī)劃許可等方可進(jìn)行處分，且按規(guī)定買(mǎi)受人所須支付的是征地費(fèi)和土地出讓金，無(wú)論從程序上還是價(jià)格上都會(huì)增加處分抵押房地產(chǎn)的難度。因而在說(shuō)明中應(yīng)提醒抵押權(quán)人采取謹(jǐn)慎的原則確定抵押房地產(chǎn)可擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額。

　　以上兩項(xiàng)說(shuō)明可以安排在《估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中。

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