三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的認(rèn)識(shí)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該選在抵押權(quán)設(shè)定日。正如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6、4、3條規(guī)定的：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為倆權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值”。抵押估價(jià)的目的不是對(duì)償還債務(wù)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值作評(píng)估(處分價(jià)值的評(píng)估)，而是對(duì)房地產(chǎn)作為債權(quán)時(shí)的價(jià)值作出評(píng)估。即抵押房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該選擇在抵押權(quán)設(shè)定日。實(shí)務(wù)中一般是抵押人在向銀行取得抵押貸款的意向性同意之后再委托估價(jià)機(jī)構(gòu)作評(píng)估的，因而抵押權(quán)設(shè)定日是可確定的，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定并不困難。對(duì)于抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定，業(yè)內(nèi)目前仍存在不同的看法，筆者已另文專門討論①，這里不再贅述。

　　四、估價(jià)方法的選擇

　　1、四種基本估價(jià)方法是否適用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法這四種基本方法是否都適用于集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)估?《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6、4、2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行……

　　第一，如前所述，集體房地產(chǎn)除非因破產(chǎn)、兼并及抵押可致使發(fā)生權(quán)屬的轉(zhuǎn)移之外，幾科有公開(kāi)的、正常的市場(chǎng)交易發(fā)生，評(píng)估時(shí)很難收集到可比成交案例，故很難直接采用市場(chǎng)比較法。

　　第二，集體房地產(chǎn)抵押大都為企業(yè)廠房的抵押，即工業(yè)用途的房地產(chǎn)，從理論上說(shuō)可以采用收益還原法。在運(yùn)用收益還原法時(shí)，需收集類似企業(yè)的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等資料，用以計(jì)算客觀收益。然而往往由于同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)不多、資料少而難以采用。

　　第三，成本法可用于國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，可否用于集體土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估?國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值首先是法律法規(guī)得到了確認(rèn)，如一級(jí)市場(chǎng)的外資出讓金、內(nèi)資出讓金、土地使用費(fèi)等;其次是二級(jí)市場(chǎng)交易活躍，有單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)存在。評(píng)估人員可以從成本的角度、根據(jù)出讓價(jià)或轉(zhuǎn)讓價(jià)來(lái)確定國(guó)有土地使用權(quán)的取得費(fèi)用。集體土地使用權(quán)則因法律規(guī)定不得有類似于國(guó)有土地的出讓、正常的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓等行為發(fā)生，難以直接估算取得集體土地使用權(quán)的費(fèi)用。因此，成本法難以直接用于對(duì)集體土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，但可以用于對(duì)集體房屋所有價(jià)格的評(píng)估。

　　第四，假設(shè)開(kāi)發(fā)法一般適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力并即將開(kāi)發(fā)或再開(kāi)心的房地產(chǎn)，是以規(guī)劃中的開(kāi)發(fā)條件為假設(shè)前提的，是估價(jià)最高最佳使用原則的最生動(dòng)體現(xiàn)。因而，假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)于以擔(dān)保為目的、沒(méi)有明確再開(kāi)發(fā)計(jì)劃的集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)估是不合適的。

　　2、幾種適用的評(píng)估方法通過(guò)一些評(píng)估實(shí)務(wù)與研究，我們認(rèn)為適用于集體房地產(chǎn)抵押評(píng)估的方法有以下三種：一是市場(chǎng)比較結(jié)合成本法，二是基準(zhǔn)地價(jià)修正結(jié)合成本法，三是購(gòu)買年法。

　　市場(chǎng)比較結(jié)合成本法的基本思想是：首先設(shè)想委估房地產(chǎn)的土地為國(guó)有，用市場(chǎng)比較法求取其使用權(quán)的價(jià)格，然后減扣集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的費(fèi)用(即征地費(fèi))，得到集體土地使用權(quán)的價(jià)格;再用成本法求取建筑物的價(jià)格，兩者之和即為委估集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正結(jié)合成本法的基本思想是：首先設(shè)想委估房地產(chǎn)的土地為國(guó)有，用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求出其使用權(quán)的地價(jià)，然后減扣集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的費(fèi)用(即征地費(fèi))，得到集體土地使用權(quán)的價(jià)格;再用成本法求取建筑物的價(jià)格，兩者之和即為委估集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)格。

　　購(gòu)買年法的基本思路是：用與委估物業(yè)類似的集體房地產(chǎn)的年租金，乘以若干倍數(shù)一即購(gòu)買年，得到該房地產(chǎn)的價(jià)格。通過(guò)租賃廠房等建筑物而取得集體土地使用權(quán)是法律所許可的，并且有較多的成效案例;購(gòu)買年可以通過(guò)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)的國(guó)有房地產(chǎn)的年租金和價(jià)格得出，這里的地價(jià)區(qū)段是指由用途相似、地段相連、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成的區(qū)域。購(gòu)買年法用于集體房地產(chǎn)抵押評(píng)估的假設(shè)前提是，在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，集體房地產(chǎn)的租售比與國(guó)有房地產(chǎn)的租售比是相同的。這一假設(shè)對(duì)不斷擴(kuò)展的城鎮(zhèn)是具有現(xiàn)實(shí)意義的：在城郊結(jié)合部，集體房地產(chǎn)與國(guó)有房地產(chǎn)相毗鄰，只要集體房地產(chǎn)依法被轉(zhuǎn)讓，市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”必然會(huì)調(diào)節(jié)，最終使集體房地產(chǎn)的租售比與國(guó)有房地產(chǎn)的租售比趨同。

　　以上三種方法，可以根據(jù)實(shí)際條件和情況選擇使用。市場(chǎng)比較結(jié)合成本法的關(guān)鍵是收集可比國(guó)有土地使用權(quán)的成交案例;基準(zhǔn)地價(jià)修正結(jié)合成本法的關(guān)鍵是確定對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的修正值;購(gòu)買年法的關(guān)鍵是確定所乘的倍數(shù)一購(gòu)買年。第一種方法適用于可以收集到類似地段、相同用途的國(guó)有土地使用權(quán)的成交案例的情形;第二種方法則適用于相反的情形;第三種方法適用于還未編制基準(zhǔn)地價(jià)，但可以收集到類似國(guó)有房地產(chǎn)租售比的地區(qū)。

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