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1.明確估價基本事項

(1)明確估價目的

估價目的由委托方提出，在估價委托協(xié)議中明確。

(2)明確待估宗地

明確待估宗地的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，對所在位置、土地范圍、土地權(quán)利狀況、土地利用類型、土地利用狀況等進行明確界定，并應(yīng)有明確的依據(jù)和理由。

(3)明確估價期日

估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定，在估價委托協(xié)議中明確，并采用公歷表示，具體到年、月、日。

(4)明確價格內(nèi)涵

價格內(nèi)涵應(yīng)根據(jù)估價目的確定。地價定義中應(yīng)說明價格類型、權(quán)利特征、估價期日、土地利用條件(現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件)、實際開發(fā)程度和設(shè)定的開發(fā)程度、證載用途、實際用途、設(shè)定用途等。

(5)明確估價日期

估價師從開始作業(yè)到完成報告的持續(xù)時間。

2.擬訂估價作業(yè)方案

(1)擬訂估價技術(shù)路線和初步選擇估價方法;

(2)擬訂資料收集的清單和收集資料的渠道;

(3)預(yù)計所需的時間、人員和經(jīng)費;

(4)擬訂作業(yè)步驟和時間進度安排。

3.收集估價所需資料

需要收集的資料至少應(yīng)當包括但不限于以下內(nèi)容：

(1)宗地自身資料，包括反映土地權(quán)屬狀態(tài)及實體狀態(tài)的資料;

(2)價格影響因素的資料，是對待估宗地土地價格有影響的一般因素、區(qū)域因素、個別因素資料;

(3)土地交易資料，指用途、權(quán)利、區(qū)位等與待估宗地相同或相近的土地市場交易資料;

(4)其他類型的資料，如當?shù)氐幕鶞实貎r、地價指數(shù)、工程造價標準等相關(guān)資料;

(5)需要收集的圖件資料，主要包括級別(或區(qū)域)基準地價圖、宗地圖、宗地建筑平面圖等。

4.實地查勘

估價人員應(yīng)實地查勘待估宗地及相關(guān)案例資料，充分了解掌握待估宗地及評估所用案例的坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況，對待估宗地及周邊情況等進行現(xiàn)場拍照;同時對已獲取的資料進行核查，并補充收集估價所需的其他資料。

5.選定估價方法，測算宗地價格

評估土地價格，除有特殊規(guī)定外，應(yīng)在主要估價方法中至少選用兩種適宜的估價方法進行。

6.確定估價結(jié)果

估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標等的代表性、適宜性、準確性方面，對各測算價格進行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各測算價格進行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。若舍棄某種估價方法的測算結(jié)果，應(yīng)說明理由。

7.撰寫估價報告

宗地地價評估完成后應(yīng)提交評估報告，并編制估價技術(shù)報告(評估工作底稿)。

估價報告與估價技術(shù)報告(評估工作底稿)按國家有關(guān)規(guī)定需要備案的，應(yīng)在提交委托方之前，先予以備案。

8.編輯整理評估報告書，估價資料歸檔

完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的全部必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。

歸檔估價資料一般應(yīng)保管15年。

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