2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間定于11月8日至9日，現(xiàn)為大家整理了土估實(shí)務(wù)重點(diǎn)知識點(diǎn)-宗地估價(jià)程序，供大家復(fù)習(xí)檢測。

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1.明確估價(jià)基本事項(xiàng)

(1)明確估價(jià)目的

估價(jià)目的由委托方提出，在估價(jià)委托協(xié)議中明確。

(2)明確待估宗地

明確待估宗地的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，對所在位置、土地范圍、土地權(quán)利狀況、土地利用類型、土地利用狀況等進(jìn)行明確界定，并應(yīng)有明確的依據(jù)和理由。

(3)明確估價(jià)期日

估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，在估價(jià)委托協(xié)議中明確，并采用公歷表示，具體到年、月、日。

(4)明確價(jià)格內(nèi)涵

價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定。地價(jià)定義中應(yīng)說明價(jià)格類型、權(quán)利特征、估價(jià)期日、土地利用條件(現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件)、實(shí)際開發(fā)程度和設(shè)定的開發(fā)程度、證載用途、實(shí)際用途、設(shè)定用途等。

(5)明確估價(jià)日期

估價(jià)師從開始作業(yè)到完成報(bào)告的持續(xù)時(shí)間。

2.擬訂估價(jià)作業(yè)方案

(1)擬訂估價(jià)技術(shù)路線和初步選擇估價(jià)方法;

(2)擬訂資料收集的清單和收集資料的渠道;

(3)預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人員和經(jīng)費(fèi);

(4)擬訂作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。

3.收集估價(jià)所需資料

需要收集的資料至少應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：

(1)宗地自身資料，包括反映土地權(quán)屬狀態(tài)及實(shí)體狀態(tài)的資料;

(2)價(jià)格影響因素的資料，是對待估宗地土地價(jià)格有影響的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素資料;

(3)土地交易資料，指用途、權(quán)利、區(qū)位等與待估宗地相同或相近的土地市場交易資料;

(4)其他類型的資料，如當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)、地價(jià)指數(shù)、工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料;

(5)需要收集的圖件資料，主要包括級別(或區(qū)域)基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地圖、宗地建筑平面圖等。

4.實(shí)地查勘

估價(jià)人員應(yīng)實(shí)地查勘待估宗地及相關(guān)案例資料，充分了解掌握待估宗地及評估所用案例的坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況，對待估宗地及周邊情況等進(jìn)行現(xiàn)場拍照;同時(shí)對已獲取的資料進(jìn)行核查，并補(bǔ)充收集估價(jià)所需的其他資料。

5.選定估價(jià)方法，測算宗地價(jià)格

評估土地價(jià)格，除有特殊規(guī)定外，應(yīng)在主要估價(jià)方法中至少選用兩種適宜的估價(jià)方法進(jìn)行。

6.確定估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各測算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對各測算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。若舍棄某種估價(jià)方法的測算結(jié)果，應(yīng)說明理由。

7.撰寫估價(jià)報(bào)告

宗地地價(jià)評估完成后應(yīng)提交評估報(bào)告，并編制估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評估工作底稿)。

估價(jià)報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評估工作底稿)按國家有關(guān)規(guī)定需要備案的，應(yīng)在提交委托方之前，先予以備案。

8.編輯整理評估報(bào)告書，估價(jià)資料歸檔

完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的全部必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。

歸檔估價(jià)資料一般應(yīng)保管15年。

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2025《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

各科目2024年房地產(chǎn)估價(jià)師真題及答案解析

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