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成本逼近法是以取得開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。

一、基本公式

土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))+土地增值=土地成本價(jià)格+土地增值

二、估價(jià)程序

1.收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料

2.通過直接或間接方式，求取待估宗地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)

(1)土地取得費(fèi)

按取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，不同取得方式下土地取得費(fèi)如下表所示。

(2)土地開發(fā)費(fèi)

土地開發(fā)費(fèi)按該待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。

屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評(píng)估設(shè)定的開發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。

(3)各項(xiàng)稅費(fèi)

土地取得和開發(fā)過程中應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)：占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的教育附加費(fèi)等其他在土地取得過程中直接相關(guān)的稅費(fèi)等。

(4)土地開發(fā)利息

土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利息。土地開發(fā)總投資=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+各項(xiàng)稅費(fèi)。

土地開發(fā)周期超過一年者，利息應(yīng)按復(fù)利計(jì)算。

(5)土地開發(fā)利潤(rùn)

土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。

(6)確定土地增值

土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域，因用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測(cè)算。

(7)對(duì)地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測(cè)算待估宗地價(jià)格

初步測(cè)算土地價(jià)格后，應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需進(jìn)行其他因素修正，確定土地價(jià)格。

當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正;

當(dāng)土地增值是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正，修正系數(shù)公式為：

式中：K—年期修正系數(shù);

r—土地還原率;

n—土地使用年期。

當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。

三、例題演練

【例題•不定項(xiàng)】下列關(guān)于成本逼近法中年期修正的說法中，不正確的是(　)。

A.土地增值是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正

B.土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正

C.待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正

D.增值額等于土地出讓金，不進(jìn)行年期修正

【答案】D

【解析】當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正;當(dāng)土地增值是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正。當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。

【例題•不定項(xiàng)】在采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，投資利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不包括(　)。

A.土地取得費(fèi)

B.土地開發(fā)費(fèi)

C.利息

D.稅費(fèi)

【答案】C

【解析】土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。

【例題•不定項(xiàng)】有一宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為15萬元，為自有資金投入;土地開發(fā)費(fèi)為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款年利率為6%，土地開發(fā)期為1.5年。經(jīng)調(diào)查，該宗地各項(xiàng)費(fèi)用投入符合一般水平。則在成本逼近法計(jì)算中的投資利息為(　)元。

A.8934

B.18000

C.22500

D.22634

【答案】D

【解析】投資利息=15×10000×[(1+6%)1.5-1]+20×10000×[(1+6%)1.5/2-1]=22634(元)。

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2025《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

2025《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

各科目2024年房地產(chǎn)估價(jià)師真題及答案解析

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