案例一

某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。

請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應包括哪些方面?

【參考解析】：

1.政府應對占用的小區(qū)500㎡綠地進行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。

2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。

案例二

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.

請問：

1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

答案：

1)錯誤有：

①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

②應根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

2)還應將重置價格減去折舊：

①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊

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