2020房估《經營管理》章節(jié)練習題：房地產市場結構和指標

【典型例題】隨著房地產企業(yè)小型化、專業(yè)化的發(fā)展，房地產市場上出現的寡頭壟斷問題開始受到社會關注。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產市場結構。隨著企業(yè)大型化發(fā)展趨勢，出現了寡頭壟斷趁勢。參見教材P37。

【2017年真題】房地產境內投資與境外投資之間的比例結構分析屬于產品結構分析。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產市場結構。投資結構：如直接投資與間接投資、開發(fā)投資與置業(yè)投資、個人投資與機構投資、境內投資與境外投資等。參見教材P37。

【2015年真題】對某一房產市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，屬于房地產市場的(　)。

A.總量結構分析　　　B.產品結構分析

C.區(qū)域結構分析　　　D.投資結構分析

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產市場結構。產品結構：考察房地產市場中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產品或產品細分之間的供給比例或交易比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。參見教材P37。

【2017年真題】下列房地產市場指標中，屬于房地產租賃市場供給指標的是(　)。

A.房地產租金

B.房地產實際出租量

C.出租房屋空置率

D.房價租金比

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產市場指標。房地產租金、出租量屬于市場交易指標，房價租金比屬于市場監(jiān)測與預警指標，空置率屬于供給指標。參見教材P40。

【2015年真題】下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是(　)。

A.空置率　　　　　　B.竣工房屋價值

C.房屋施工面積　　　D.吸納率

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場交易指標。市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數。參見教材P42。

【2015年真題】關于房屋存量的說法，正確的有(　)。

A.存量屬于房地產市場的需求指標

B.存量單位可以是建筑面積或套數

C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計

D.報告期存量等于上期存量加報告期竣工量

E.存量是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是供給指標。選項A錯誤，存量屬于房地產市場供給指標;選項D錯誤，報告期存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量。參見教材P40。

【2017年真題】空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當期竣工建筑面積的比值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是供給指標?？罩寐适侵笀蟾嫫谄谀┛罩梅课菡纪诜课荽媪康谋壤⒁娊滩腜40。

【典型例題】2014年末，某市住房總量為5000萬m2，其中經濟適用住房400萬m2，商品住房3750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經濟適用住房空置量為50萬m2，商品住房空置時為450萬m2，則該市2014年末的商品住房空置率是(　)。

A.9%　　　　B.12%

C.15%　　　 D.20%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給指標?？罩寐?空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。參見教材P40。

【典型例題】關于房屋施工面積的說法，正確的是(　)。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是供給指標。房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。參見教材P40。

【典型例題】某城市2014年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2013年跨入2014年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復施工的面積為200萬平方米。該城市2014年商品住房新開工面積是(　)萬平方米。

A.500　　　B.700

C.800　　　D.1000

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是供給指標。房屋新開工面積，指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內恢復施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。參見教材P40。

【2017年真題】某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為(　)年。

A.0.5　　　B.1.0

C.1.5　　　D.2.0

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是供給指標。平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積=(600+200)/400=2。參見教材P41。

【2016年真題】下列房地產成本費用中，應計入竣工房屋價值的有(　)。

A.房屋基礎和結構的投資

B.土地購置費用

C.城市公共配套設施建設費

D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資

E.廠房內的工藝設備購置和安裝費用

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是供給指標?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。參見教材P41。

【2015年真題】某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米;2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為(　)年。

A.1.70　　　B.1.79

C.2.43　　　D.2.86

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是供給指標。平均建設周期是指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見教材P41。

【典型例題】我國房地產開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標，是指報告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場交易指標。我國統(tǒng)計中以簽訂合同為準，包括現房和期房兩個部分，不考慮是否竣工，是否交付使用。參見教材P42。

【典型例題】2017年，某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2017年住宅市場吸納率為(　)。

A.71.11%　　　B.88.89%

C.91.67%　　　D.93.33%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場交易指標。2017年住宅市場吸納率=2017年住宅吸納量/2017年住宅可供租售量=(2017年住宅銷售量+2017年住宅出租量)/(2017年可供銷售的住宅+2017年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。參見教材P43。

【典型例題】關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是(　)。

A.吸納周期是把房屋從準備租售到租售完成所需的時間

B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場交易指標。吸納周期是指按報告期內的吸納速度計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，在數值上等于吸納率的倒數。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。參見教材P43。

【2017年真題】某房地產開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為(　)。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。開發(fā)投資杠桿率是指房地產開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.50。參見教材P43。

【2016年真題】下列市場監(jiān)測與預警指標中，反映房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協調發(fā)展總體狀況的是(　)。

A.開發(fā)強度系數

B.土地轉化率

C.住房可支付性指數

D.住房市場指數

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。開發(fā)強度系數，是指房地產開發(fā)投資與GDP或固定資產投資的比例，反映房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協調發(fā)展的總體狀況。參見教材P43。

【典型例題】下列房地產市場預警指標中，屬于考察房地產價格是否過度偏離其價值的是(　)。

A.住房可支付性指數

B.住房價格合理性指數

C.房價租金比

D.量價彈性

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。選項A住房可支付性指數，是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力;選項B住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系;選項C房價租金比，是指房地產價格與租金的比值，用來考察房地產價格是否過度偏離其使用價值;選項D量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。依據交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。參見教材P43～44。

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