2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理考點輔導(dǎo)


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建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點,現(xiàn)整理如下:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂,有成片土地使用權(quán)出讓合同,項目用地(宗地)土地使用權(quán)出讓合同,劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補辦的土地使用權(quán)出讓合同三類。2008年,國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本,于2008年7月1日起執(zhí)行。
(一)合同的主要內(nèi)容
1.合同
2.合同附件
(二)合同的履行
以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。(1)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為,或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
(2)用地單位改變土地利用條件及用途,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意,變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。(3)項目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn),出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例,要求用地單位支付相當(dāng)于同比例國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的違約金,并可要求用地單位繼續(xù)履約。
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(三)合同的解除
(1)在簽訂出讓合同后,土地使用者應(yīng)繳納定金并按約定期限支付地價款,土地使用者延期付款超過60日,經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的,土地管理部門有權(quán)解除合同,并可以請求違約賠償。
42)土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地,出讓人延期交付土地超過60日,經(jīng)土地使用者催交后仍不能交付土地的,土地使用者有權(quán)解除合同,由土地管理部門雙倍返還定金,退還已支付的地價款并可以請求違約賠償。
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