編輯推薦：2020年注會《經(jīng)濟(jì)法》第四章歷年考情分析及高頻考點(diǎn)匯總

本考點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》第四章合同法律制度第九節(jié)幾類主要的有名合同的內(nèi)容。

[內(nèi)容導(dǎo)航] :

1租賃合同的期限

2.維修義務(wù)

3.租支付期限

4.買賣不破租賃

5.房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先權(quán)

[考頻分析]:

考頻: ★★★★

復(fù)習(xí)程度:掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于客觀題的常設(shè)考點(diǎn)。

[高頻考點(diǎn)]:租賃合同

1.租賃合同的期限

(1)租賃合同期限不得超過20年。

租賃合同屬于臨時性使用合同,租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

(2)不定期租賃。

①租賃期限6個月以上的,合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

②當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。

③租賃期屆滿F承租人繼續(xù)使用租賃物。出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃合同為不定期。[解釋]不定期租賃合同,當(dāng)事人均可以隨時解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

2.維修義務(wù).

出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

[解釋]融資租賃合同中,承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。

3.租金支付期限

對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定,租賃期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付,剩余期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

4買賣不破租賃

(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。

[解釋]所有的所有權(quán)讓與均不破租賃, 并非局限于買賣。

(2)出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

[解釋]只有在房屋租賃中承租人才有優(yōu)先購買權(quán),對于其他標(biāo)的的租賃,并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

5.房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先權(quán)

(1)出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。其他標(biāo)的物租賃并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

(2)具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購買房屋的 ,人民法院不予支持:①房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、孜兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;②出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;③第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

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