2025年資產(chǎn)評(píng)估師考試定于9月20日-21日舉行，在考前歷年的真題是十分重要的，而在考試中簡答題的分值比重也很高，為此我們?yōu)榇蠹艺砹速Y產(chǎn)評(píng)估師考試真題專項(xiàng)練習(xí)：資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）簡答題匯總，供大家提前練習(xí)。

一、資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》簡答題

1、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為3200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。根據(jù)市場調(diào)查和分析，取得以下資料：

(1)該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為400元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。

(2)項(xiàng)目建筑費(fèi)為每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的2%，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

(3)在工期一半時(shí)，可以開始進(jìn)行廣告宣傳，其銷售費(fèi)用為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.5%，銷售費(fèi)用均勻投入。

(4)銷售稅費(fèi)包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，合計(jì)約為銷售收入的6%。

(5)土地增值稅為銷售收入的2%。

(6)土地取得稅費(fèi)為土地價(jià)值的3.05%。

(7)當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動(dòng)產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

要求：

(1)應(yīng)采用哪種方法評(píng)估該宗土地的價(jià)值?

(2)該方法的適用范圍是什么?

(3)列出評(píng)估該宗土地價(jià)值的計(jì)算公式。

(4)試估算該宗土地評(píng)估基準(zhǔn)日的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整數(shù))

【答案及解析】

(1)應(yīng)采用剩余法評(píng)估該宗土地價(jià)值。

(2)剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。 ②對已建成不動(dòng)產(chǎn)中的房屋或土地的評(píng)估。 ⑧將生地開發(fā)成熟地的土地評(píng)估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。

(3)剩余法的計(jì)算公式為： 地價(jià)=預(yù)期開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-土地取得稅費(fèi)-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-投資利潤-銷售稅費(fèi)-土地增值稅

(4)該宗土地的評(píng)估值。

①開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值。 不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積=3200×2.5=8000(平方米) 不動(dòng)產(chǎn)純收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不動(dòng)產(chǎn)收益年限=50-3=47(年)

②計(jì)算開發(fā)成本和管理費(fèi)用。 開發(fā)成本=建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理費(fèi)用=開發(fā)成本×2%=8800000×2%=176000(元)

③計(jì)算銷售費(fèi)用。 銷售費(fèi)用=開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元)

④計(jì)算投資利息。 投資利息=地價(jià)×[(1+6%)3-11+(開發(fā)成本+管理費(fèi))×[(1+6%)1.5-1]+ 銷售費(fèi)用×[(1+6%)0.75-1] =地價(jià)×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+ 131374×[(1+6%)0.75-1] =地價(jià)×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地價(jià)×0.1910+825381

⑤計(jì)算投資利潤。 投資利潤=(地價(jià)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×15% =(地價(jià)+8800000+176000+131374)×15% =地價(jià)×15%+1366106

⑥計(jì)算銷售稅費(fèi)。 銷售稅費(fèi)=銷售收入×6%=26274818×6%=1576489(元)

⑦計(jì)算土地增值稅。 土地增值稅=銷售收入×2%=26274818×2%=525496(元)

⑧計(jì)算土地取得稅費(fèi)。 土地取得稅費(fèi)=地價(jià)×3.05%

⑨求取地價(jià)。 地價(jià)=預(yù)期開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-土地取得稅費(fèi)-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-投資利潤-銷售稅費(fèi)-土地增值稅 =26274888-地價(jià)×3.05%-8800000-176000-131374-(地價(jià)×0.1910+825381)-(地價(jià)×15%+1366106)-1576489-525496 地價(jià)=12873972÷1.3715=9386782(元) 單位地價(jià)=9386782÷3200=2933(元/平方米) 樓面地價(jià)=2933÷2.5=1173(元/平方米)

2、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為400元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建造成本的2%，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時(shí)，可以開始進(jìn)行廣告宣傳，其銷售費(fèi)用率為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.5%。當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動(dòng)產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

應(yīng)采用哪種方法評(píng)估土地的價(jià)值?

【解析】本題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法評(píng)估土地的價(jià)值。

3、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為400元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建造成本的2%，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時(shí)，可以開始進(jìn)行廣告宣傳，其銷售費(fèi)用率為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.5%。當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動(dòng)產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

該方法的適用范圍是什么?

【解析】剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。 ②對已建成不動(dòng)產(chǎn)中的房屋或土地的評(píng)估。 ③將生地開發(fā)成熟地的土地評(píng)估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。

4、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為400元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建造成本的2%，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時(shí)，可以開始進(jìn)行廣告宣傳，其銷售費(fèi)用率為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.5%。當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動(dòng)產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

列出評(píng)估土地價(jià)值的計(jì)算公式。

【解析】剩余法的計(jì)算公式為： 待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值=預(yù)期開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-續(xù)建管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資利潤-銷售稅費(fèi)-待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)取得稅費(fèi)

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二、資產(chǎn)評(píng)估師考試題型及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一

1、單項(xiàng)選擇題

(共30題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意，請使用計(jì)算機(jī)鼠標(biāo)在計(jì)算機(jī)答題界面上點(diǎn)擊試題答案備選項(xiàng)前的按鈕“。”作答)

1、多項(xiàng)選擇題

(共15題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分，請使用計(jì)算機(jī)鼠標(biāo)在計(jì)算機(jī)答題界面上點(diǎn)擊備選項(xiàng)前的按鈕“口”作答)

3、簡答及計(jì)算題

(共3題，40分。有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

三、2025年資產(chǎn)評(píng)估師備考資料

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