2025年資產(chǎn)評估師考試定于9月20日-21日舉行，在考前歷年的真題是十分重要的，而在考試中簡答題的分值比重也很高，為此我們?yōu)榇蠹艺砹速Y產(chǎn)評估師考試真題專項練習：資產(chǎn)評估實務（一）簡答題匯總，供大家提前練習。

一、資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實務一》簡答題

1、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為3200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。根據(jù)市場調(diào)查和分析，取得以下資料：

(1)該項目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。

(2)項目建筑費為每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為開發(fā)成本的2%，不動產(chǎn)開發(fā)成本、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

(3)在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用為不動產(chǎn)價值的0.5%，銷售費用均勻投入。

(4)銷售稅費包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等，合計約為銷售收入的6%。

(5)土地增值稅為銷售收入的2%。

(6)土地取得稅費為土地價值的3.05%。

(7)當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

要求：

(1)應采用哪種方法評估該宗土地的價值?

(2)該方法的適用范圍是什么?

(3)列出評估該宗土地價值的計算公式。

(4)試估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。(計算結(jié)果以元為單位，取整數(shù))

【答案及解析】

(1)應采用剩余法評估該宗土地價值。

(2)剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動產(chǎn)的評估。 ②對已建成不動產(chǎn)中的房屋或土地的評估。 ⑧將生地開發(fā)成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

(3)剩余法的計算公式為： 地價=預期開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值-土地取得稅費-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅

(4)該宗土地的評估值。

①開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值。 不動產(chǎn)建筑總面積=3200×2.5=8000(平方米) 不動產(chǎn)純收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不動產(chǎn)收益年限=50-3=47(年)

②計算開發(fā)成本和管理費用。 開發(fā)成本=建筑費+專業(yè)費=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理費用=開發(fā)成本×2%=8800000×2%=176000(元)

③計算銷售費用。 銷售費用=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元)

④計算投資利息。 投資利息=地價×[(1+6%)3-11+(開發(fā)成本+管理費)×[(1+6%)1.5-1]+ 銷售費用×[(1+6%)0.75-1] =地價×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+ 131374×[(1+6%)0.75-1] =地價×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地價×0.1910+825381

⑤計算投資利潤。 投資利潤=(地價+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)×15% =(地價+8800000+176000+131374)×15% =地價×15%+1366106

⑥計算銷售稅費。 銷售稅費=銷售收入×6%=26274818×6%=1576489(元)

⑦計算土地增值稅。 土地增值稅=銷售收入×2%=26274818×2%=525496(元)

⑧計算土地取得稅費。 土地取得稅費=地價×3.05%

⑨求取地價。 地價=預期開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值-土地取得稅費-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅 =26274888-地價×3.05%-8800000-176000-131374-(地價×0.1910+825381)-(地價×15%+1366106)-1576489-525496 地價=12873972÷1.3715=9386782(元) 單位地價=9386782÷3200=2933(元/平方米) 樓面地價=2933÷2.5=1173(元/平方米)

2、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業(yè)費、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產(chǎn)價值的0.5%。當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

應采用哪種方法評估土地的價值?

【解析】本題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價，利用剩余法評估土地的價值。

3、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業(yè)費、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產(chǎn)價值的0.5%。當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

該方法的適用范圍是什么?

【解析】剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動產(chǎn)的評估。 ②對已建成不動產(chǎn)中的房屋或土地的評估。 ③將生地開發(fā)成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

4、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業(yè)費、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產(chǎn)價值的0.5%。當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

列出評估土地價值的計算公式。

【解析】剩余法的計算公式為： 待開發(fā)不動產(chǎn)價值=預期開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值-續(xù)建開發(fā)成本-續(xù)建管理費用-銷售費用-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資利潤-銷售稅費-待開發(fā)不動產(chǎn)取得稅費

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二、資產(chǎn)評估師考試題型及評分標準

資產(chǎn)評估實務一

1、單項選擇題

(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意，請使用計算機鼠標在計算機答題界面上點擊試題答案備選項前的按鈕“。”作答)

1、多項選擇題

(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分，請使用計算機鼠標在計算機答題界面上點擊備選項前的按鈕“口”作答)

3、簡答及計算題

(共3題，40分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。)

三、2025年資產(chǎn)評估師備考資料

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