房地產(chǎn)企業(yè)如何確定成本核算對象?國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定了計稅成本對象的6個確定原則：可否銷售原則、分類歸集原則、成本差異原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。

在進行成本對象的確定上，按照國稅發(fā)[2009]31號的規(guī)定，參照以下具體原則劃分成本對象：

1.可否銷售原則

開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

2.分類歸集原則

對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

3.功能區(qū)分原則

開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

4.定價差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。

5.成本差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

6.權(quán)益區(qū)分原則

開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

注意事項：

國家稅務(wù)總局公告2014年第35號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。

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