特別推薦：物業(yè)管理師考試《綜合能力》章節(jié)知識點(diǎn)匯總

　　需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　物業(yè)管理――指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，具有一般商品的基本特質(zhì)，所以說，物業(yè)管理也是一種商品。

　　作為商品屬性的物業(yè)管理，(1)具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價值和自身的價值，(2)可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價值規(guī)律進(jìn)行交換，以實(shí)現(xiàn)其市場價值。(3)物業(yè)管理市場價值的實(shí)現(xiàn)程度由物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)在價值所決定的。

　　但是，由于物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強(qiáng)的特殊產(chǎn)品，其價值的衡量很難定量化。因此，在現(xiàn)實(shí)的市場交換中，物業(yè)管理市場價值的表現(xiàn)主要是由物業(yè)管理的供給和需求關(guān)系所決定的，它符合經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)需求和供給的一般規(guī)律。

　　(一)物業(yè)管理需求

　　物業(yè)管理需求――指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價格下，對物業(yè)管理服務(wù)的需求數(shù)量。物業(yè)管理需求量的大小將直接決定著物業(yè)管理市場規(guī)模的大小。應(yīng)理解以下幾個方面：

　　(1)物業(yè)管理的需求可分為①單個業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求和②整個物業(yè)管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。

　　但是，從現(xiàn)實(shí)來看，主要有兩種形式：①某個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的統(tǒng)一需求和②整個物業(yè)管理市場的多樣化需求。

　　(2)某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在：①物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和②服務(wù)水平等方面，這些都是以合同形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定。

　　(3)對物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求的多少及對物業(yè)管理服務(wù)水平高低的要求，與物業(yè)管理服務(wù)的價格呈相反的方向變化。

　?、購恼麄€物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實(shí)施自管。這樣就會使得整個物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會縮小。

　?、趯ξ飿I(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會相應(yīng)發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對物業(yè)管理服務(wù)需求可能就會越多，要求也會越高。

　　(二)物業(yè)管理供給

　　物業(yè)管理供給――指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)?；驍?shù)量。應(yīng)理解以下幾個方面：

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)，它和一般商品一樣，滿足商品供給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)模或數(shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價格同方向變化的。

　　(2)單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。如價格、成本、自身實(shí)力等。企業(yè)實(shí)力越強(qiáng)，控制成本能力的優(yōu)勢越突出，則越能體現(xiàn)出更強(qiáng)的競爭力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務(wù)。

　　(3)物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個市場的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務(wù)的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。

　　(三)物業(yè)管理市場均衡價格

　　當(dāng)物業(yè)管理市場上物業(yè)管理服務(wù)的總供給量恰好等于市場總需求量時，物業(yè)管理市場價格便會達(dá)到一種相對靜止的狀態(tài)，便實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理市場均衡。而當(dāng)物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。

　　由于價格機(jī)制的作用，一旦市場失去均衡，就會產(chǎn)生一種自動恢復(fù)均衡的力量。

　　(1)當(dāng)出現(xiàn)過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業(yè)主，因?yàn)橛幸徊糠謽I(yè)主愿意支付更高的價格，而這一更高的物業(yè)管理價格又將激勵物業(yè)管理企業(yè)提供更多的物業(yè)管理服務(wù)，從而逐漸克服過度需求的現(xiàn)象。

　　(2)當(dāng)物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務(wù)需求時，又存在著降價的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)闀幸恍┪飿I(yè)管理企業(yè)愿意在更低價格水平上提供物業(yè)管理服務(wù)，這一更低的價格水平一方面會激勵業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的更多需求，另一方面也會有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價格較低而放棄部分物業(yè)管理服務(wù)的供給。這樣就會逐漸克服供過于求的現(xiàn)象。

　　(3)只有當(dāng)物業(yè)管理市場的供給和需求相等時，物業(yè)管理市場才實(shí)現(xiàn)均衡。此時的物業(yè)管理供給量或需求量就是均衡數(shù)量，而物業(yè)管理市場供給量與需求量相等時的物業(yè)管理服務(wù)價格就是物業(yè)管理市場的均衡價格。

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