特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第十一章考點(diǎn)匯總

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法

　　(一)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)

　　一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí);二是全面，不要漏項(xiàng);三是測算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。

　　(二)收集原始數(shù)據(jù)

　　服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測算基礎(chǔ)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出(成本)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)分別測算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”。

　　各單項(xiàng)費(fèi)用測算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費(fèi)及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　[案例) 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬m2，經(jīng)測算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下：

　　(1)各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)等50萬元

　　(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)20萬元

　　(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)15萬元

　　(4)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)10萬元

　　(5)公共秩序維護(hù)費(fèi)10萬元

　　(6)辦公費(fèi)5萬元

　　(7)固定資產(chǎn)折舊2萬元

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)2萬元

　　(9)業(yè)主委員會辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)6萬元

　　合計(jì) 120萬元

　　若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

　　若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤約12萬元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： (120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

　　在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會。核算表的內(nèi)容一般包括序號、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。

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