購買投資和運營費用分析

　　(一)購買投資與資金籌措

　　1.MGM中心公寓樓的購買投資

　　(1)購買價格：40000m2×1600美元/m2=6400萬美元;

　　(2)代理費用：6400萬美元×2%=128萬美元;

　　(3)契稅：6400萬美元×3%=192萬美元;

　　(4)手續(xù)費：6400萬美元×1%=64萬美元;

　　(5)印花稅、律師費、評估費等其他費用：6400萬美元×1.5%=96萬美元;因此，MGM中心公寓樓的購買總投資為：6816萬美元。

　　2.MGM中心公寓樓購買投資的資金籌措

　　B公司購買MGM中心公寓樓后，將專門成立一個物業(yè)投資公司，該物業(yè)投資公司的注冊資金一般要求達到投資總額的30%左右。因此，假設投資者的購買總投資中有35%即2385.6萬美元為資本金，其余65%即4430.4萬美元為金融機構提供的15年期商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款年利率為12%。假設該抵押貸款的本息在15年內(nèi)于每年用所得稅前的凈運營收益等額償還。

　　(二)MGM中心公寓樓出租過程中的運營費用分析

　　1.出租經(jīng)營過程中的費用

　　本公寓物業(yè)出租過程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業(yè)管理費用和建筑物維護維修費用，物業(yè)管理公司所提供的保安、清潔和維護維修服務不再另行向租戶收費，設備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護維修費用內(nèi)。但一些運營費用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，可由公寓內(nèi)的租客以某種方式按比例分攤，由物業(yè)管理公司代收代繳，因為這種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業(yè)管理費和建筑物維護維修費均為毛租金收入的5%。

　　此外，從毛租金收入中還需支付保險費、市場推廣與宣傳費用和零星稅費(如土地使用稅等)，這些費用一般占毛租金收入的1.5%。

　　2.出租經(jīng)營過程中應繳納的稅費

　　公寓樓出租過程中需向政府繳納的稅費主要有三項，即：

　　(1)營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：毛租金收入的5.5%;

　　(2)房產(chǎn)稅：毛租金收入的12%;

　　(3)租賃手續(xù)費：毛租金收入的1%;

　　(4)所得稅：應納稅所得額的33%。

　　(三)用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇

　　本項目經(jīng)濟評價所采用的基準方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：

　　1.根據(jù)市場研究的結果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/m2。參考北京市公寓租賃市場上租金、費用變化的規(guī)律，本投資分析中假設租金和費用的年增長率為6%。

　　2.目標收益率是評價房地產(chǎn)投資經(jīng)濟可行性的重要指標，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場投資收益率的現(xiàn)狀及對未來預測的結果，取本項目的目標收益率Y為18%。

　　3.公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計算。MGM中心項目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營，則整個出租經(jīng)營期限為66年。

　　4.公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

　　5.經(jīng)過初步的分析計算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%。

　　6.除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營年份的出租率均取92%。

　　7.假設物業(yè)經(jīng)營30年后，在第31年轉售予新的投資者，凈轉售收入的預測為第30年末凈運營收益除以12%的資本化率。

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