收益性物業(yè)租賃管理模式

　　根據商業(yè)物業(yè)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的委托內容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)對商業(yè)物業(yè)租賃采用不同的管理模式。

　　1、包租轉租模式。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主對物業(yè)管理的委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負責轉租，即由物業(yè)管理企業(yè)零售出租。

　　包租轉租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應有所優(yōu)惠。在租賃市場不景氣或不容易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉租模式，將市場風險轉移。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔商業(yè)物業(yè)的租賃經營，又要負責物業(yè)的管理服務工作。除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費用之外，還將從承租活動中獲取一定的批零差價利潤。但以固定的租金包租的物業(yè)管理企業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過高，將自行承擔風險。關鍵是批零差價的確定，要充分考慮到空房率，避免或減少風險。

　　2、出租代理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主全權委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理與服務。物業(yè)管理企業(yè)只獲取傭金，傭金的計算與出租物業(yè)的多少成比例。

　　出租代理模式，業(yè)主同樣不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時，物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動及租賃過程中的管理和服務，并根據合同承擔一定的責任，如管理不善或租賃活動的失誤都將受到懲罰，但風險較小，尤其是空置房對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)影響小。物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務費用。在經營租賃活動中，物業(yè)管理企業(yè)得到的只是傭金。

　　3、委托管理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主自己直接負責租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入，業(yè)主將物業(yè)管理服務工作委托給物業(yè)管理企業(yè)負責，這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)屆時所面對的不是諸多業(yè)主，而是一個業(yè)主和諸多承租人。

　　委托管理模式，業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲得全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)管理和服務，只要沒有失職行為就不承擔風險，經租中的風險完全由業(yè)主承擔，因此經租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關，它只獲取物業(yè)管理和服務的費用。

　　收益性物業(yè)的租賃合同

　　1、物業(yè)租賃合同的概念。物業(yè)租賃合同是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權利義務關系和責任，以物業(yè)為租賃標的的協(xié)議，是一種債權合同。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利和義務做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關于租賃問題共同遵守的準則。

　　2、物業(yè)租賃合同的法律特征。

　　(1)物業(yè)租賃合同是雙務合同。雙務合同是指合同當事人都享有權利和負有義務的合同。這類合同的每一方當事人既是債權人又是債務人，而且互為等價關系，即雙方各自享有的權利和負有的義務，正是對方應盡的義務和享有的權利。雙務合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務的情況下，無權請求對方履行義務而自己只有權利，否則就成了單務合同。

　　(2)物業(yè)租賃合同是有償合同。有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權利時必須付出代價的合同。有償合同大多數是雙務合同。區(qū)分有償合同與無償合同的法律意義在于確定當事人履行合同義務時應達到和完成的程度及違約責任大小。一般而言，有償合同義務的履行，其完成程度要高于無償合同，有償合同義務的違約責任比無償合同義務的違約責任要重。

　　(3)物業(yè)租賃合同是要式合同。要式合同是相對不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱為法定要式合同;法律無明文規(guī)定的，只是當事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱為約定要式合同。房屋租約是法定要式合同。房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，沒有書面合同的租賃行為不受法律的保護。

　　(4)物業(yè)租賃合同是繼續(xù)性合同。物業(yè)租賃當事人雙方的權利和義務，均與合同的存續(xù)期相關，租賃時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。

　　3、物業(yè)租賃合同的主要條款。

　　(1)當事人姓名或名稱及住所。租賃合同是房地產權益的轉讓證書，它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主(或授權代表)簽名。如果租賃當事人是一個組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的法人代表簽名及公章。當事人的住所也是合同的必要要素之一，法律上判定租賃當事人之間的有關通知送達都是以合同上的地址為準。

　　(2)物業(yè)的坐落、面積、裝修及設施狀況。

　?、僭摋l款是對出租物業(yè)的描述。如果出租物業(yè)包括了土地，則在合同中必須有精確的法律描述，如果出租物業(yè)只是一棟大樓的一部分，則寫明大樓的地址及房間號碼已足夠。

　?、趯τ谏虡I(yè)鋪面，最好是除了地址、號碼的描述以外還必須有租戶對使用公共部位如電梯、樓梯、大廳、停車場位置以及走廊等處的使用權的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后面。

　?、畚飿I(yè)描述中可能規(guī)定了對租賃空間的間隔、裝飾、設施方面的要求以及費用的分擔方法。有時這些具體的要求會使租賃合同顯得冗長而復雜，這樣租賃雙方可另立一個補充合同作為正式合同的有效附件。

　　(3)租賃用途。租賃用途是租賃合同中的一個重要條款，是指合同規(guī)定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質來使用房屋，不得變更使用用途，確須變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

　　在寫字樓等物業(yè)租約中流行的一條限制性條款是限制承租人使用房屋時只能用于租賃合同規(guī)定的用途，而不能用于其他目的，這些限制性條款的用詞必須清楚和不含糊。因為法院是根據限制性條款的含義來解決任何爭端的。如果沒有書面的限制性條款，承租人可以將房子用于任何合法的用途。對于多用戶大樓來說，限制房屋用途的另一方法是“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細的處理日常事務的方法，如承租戶如何使用公共場所、停車場和大樓的運營時間，這些規(guī)則是為了保護物業(yè)的良好狀態(tài)，維護物業(yè)的聲譽和安全而設計的。

　　(4)租賃期限。作為嚴格的租賃行為必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達應完整、明確，寫明開始與終止日期，并說明整個期限的時間長度。

　?、俪鲎馊藨敯凑兆赓U合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，租賃期滿后，出租人有權收回房屋。出租人在租賃合同期滿前需收回房屋時，應當事先征得承租人同意，并賠償承租人損失，承租人有義務在房屋租賃期滿后返還承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應當在租賃期滿前征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同。

　?、谠趯懽謽堑壬虡I(yè)物業(yè)的租賃時，租賃期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權條款。此條款給予承租戶在規(guī)定的條件下，有權續(xù)約一定時間。優(yōu)先權條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等。

　?、勰承┳赓U合同的租賃期限條款還常常包含了允許承租戶在支付罰金后可提前終止租約的內容。有的租賃合同中還有在租賃期限到期后給予承租戶優(yōu)先購買該物業(yè)的權利。

　　(5)租金及支付方式。租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。租賃合同應當明確規(guī)定租金標準及支付方式。同時，租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費用。承租人應當按照合同規(guī)定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權收取滯納金。

　　(6)房屋的修繕責任。租賃雙方必須在租賃合同中明確列出各自的修繕責任。按照一般房屋出租慣例，租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

　　租賃合同還應說明，如果房屋在租賃期內被出售，業(yè)主的責任在出售之日結束，除了承擔將保證金歸還承租方或轉移給新的業(yè)主的責任以外，其他責任均由新的業(yè)主承擔。

　　(7)轉租的規(guī)定。

　　(8)變更和解除合同的條件。

　　(9)違約責任。主要是闡明租賃雙方在違背租賃合同時所應承擔的法律和經濟責任。

　　(10)當事人約定的其它條款。租賃合同中當事人可根據各自的情況和要求以及市場的情況，商定一些雙方同意的條款。

　?、俣愂张c保險費的分擔。目前越來越多的租約包括一個“稅收分擔”的條款。這個條款要求承租方除了支付租金外，還要按一定的比例分擔任何稅收的增加(如房地產稅)。很顯然這種稅收分擔條款對出租方的投資是極有價值的保護。保險費的分擔也有類似情況。

　?、诟慕ǖ囊?guī)定。通常大多數租戶的改建被認為是固著物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結束時改建就作為物業(yè)不可分割的部分歸出租方所有。

　?、郾ＷC金。一般租約要列出保證金的數量和種類，以及什么條件下進行補充，保證金的使用方法以及保證金的利息歸屬。有關保證金，各地的規(guī)定不同，物業(yè)管理企業(yè)應注意當地有關保證金的規(guī)定。

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