五、住房消費信貸

　　4、延長貸款

　　延長貸款必須在原貸款沒有到期時進行申請，延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

　　(三)利率調(diào)整對還款總額的影響P57

　　1、貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。

　　2、當中國人民銀行調(diào)整金融機構(gòu)貸款利率后，金融機構(gòu)將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調(diào)整，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新利率。

　　六、租房的選擇

　　(一)適宜租房的人群

　　(二)租房與購房的比較分析

　　1、年成本法

　　2、凈現(xiàn)值法

　　3、房屋生涯規(guī)劃P60

　　工作要求

　　工作程序

　　例2-8 P67(三版P84)

　　(1)計算沒有提前還貸時支付利息總額

　　(2)計算提前還貸時已支付利息，未還本金

　　(3)分別計算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額

　　①月供不變，還款期縮短

　?、跍p少月供，還款期不變

　?、墼鹿p少，還款期縮短

　　注意事項

　　1、項目手續(xù)法律風險

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：在建工程抵押貸款應(yīng)提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項目手續(xù)是否完備，又可以了解項目當時的法律狀態(tài)。

　　2、房屋位置約定不清的漏洞

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　3、面積約定方面的漏洞和風險

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：簽訂合同時與開發(fā)商分別約定套內(nèi)建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。

　　4、關(guān)于房屋交接約定的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：要求賣人嚴格按照書面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達買受人。

　　5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運行約定的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：對于涉及的所有設(shè)施、配套設(shè)備等的開通、正常使用的期限做明確規(guī)定。

　　6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：與出賣人明確預(yù)定由出賣人代買受人辦妥產(chǎn)權(quán)證。

　　7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標準約定的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　9、關(guān)于合同文本備案的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：合同簽定好后，立即復(fù)印一份完整的合同文本，要求出賣人簽署“與原文件內(nèi)容完全一致”的表述。

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