土地估價(jià)的原則與方法

　　一、土地估價(jià)概念

　　二、土地估價(jià)原則：〔前五個(gè)重點(diǎn)原則〕

　　(1)替代原則〔效用相同或大致相似〕。市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法。

　　(2)預(yù)期收益原則。剩余法、收益還原法。

　　(3)最有效使用原則。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則 和變動(dòng)原則 為基礎(chǔ)。

　　(4)報(bào)酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。

　　(5)需求與供給原則。 供需原則以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)。

　　(6)貢獻(xiàn)原則。通過土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻(xiàn)來估價(jià)，它是收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　(7)變動(dòng)原則。土地價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中。

　　(8)競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則。與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。

　　(9)協(xié)調(diào)原則。在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　(10)合法原則：合法產(chǎn)權(quán)、合法收益、合法處分

　　三、土地估價(jià)方法：

　　1、基本估價(jià)方法：收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法。

　　2、應(yīng)用估價(jià)法(大量估價(jià)法)：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

　　四、小結(jié)：

　　A基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路：先評(píng)價(jià)土地使用價(jià)值--進(jìn)行分等定級(jí)??基本一致歸為同一類??測(cè)算價(jià)格

　　B判斷是否最有效使用：最有效使用方式的持續(xù)性最重要。

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