特別推薦：2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點匯總

　　所有權

　　所有權是指所有人在法律限制的范圍內對物進行全面支配的權利。所有權與一國的經濟制度和社會秩序關系重大。

　　(一)所有權的性質

　　1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項權能在量上的總和，而是一個渾然一體的權利，不能在內容或時間上加以分割。由此所有權才可以派生出他物權，即他物權系從所有權上新創(chuàng)設而取得，而非從所有權中分割取得。

　　2.本源性：所有權是他物權之母，經濟越發(fā)達，所有權產生出他物權的情況就越多。

　　3.彈力性：所有權雖受他物權的限制，但他物權一旦消滅，所有權即恢復其圓滿狀態(tài)，因此所有權猶如彈簧，可因承受負擔或負擔的消除而伸縮。

　　4.永久性：所有權無存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無期限物權，此與他物權及債權均有不同。

　　5.社會性：為社會公益之需，所有權在現代社會中應受法律的限制，由此使所有權呈現較強的社會化色彩，與羅馬法之所有權的絕對性不同。

　　(二)所有權的權能

　　1.占有：指對物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認識水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經濟上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產生的收益，如母雞生蛋、果實和樹枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

　　4.處分：是指對物進行事實上或法律上的處置，即決定物在事實上或法律上的命運。其中前者是指對物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權轉移或設定用益物權、擔保物權。

　　上述諸權項中，使用權是所有權的靈魂，而處分權則是所有權的最終體現。由于上述權能的存在，特別是使用權的存在，為所有權與其權能的分離提供了可能;隨著經濟的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉變到以利用為中心。

　　除此之外，所有權還具有排除他人干涉的消極權能。

　　(三)所有權的限制

　　現代社會中，基于人類整體生活的要求，所有權受到一定限制。在公法上，為維護社會公益或基于特定的立法政策，通常在環(huán)保法、文物保護法等行政法中對某些人的某些所有權進行限制。在私法中，誠實信用原則和禁止權利濫用原則等民法基本原則、相鄰關系、他物權的設定、當事人的約定等都可構成對所有權的限制。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又稱即時取得，是指無權處分他人動產的占有人，在將其占有的動產轉讓給第三人時，若第三人取得該動產系出于善意，即取得其所有權。該制度限制了所有權的追及效力，旨在保護交易安全。

　　善意取得的構成要件包括：

　　1.其適用對象須為動產;但記名有價證券不適用善意取得，我國規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

　　2.動產必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得;通過繼承、遺贈、贈與等無償方式取得者，不適用善意取得。

　　3.受讓人須實際占有該動產;若尚未占有動產，則物權尚未移轉，當然不適用善意取得。

　　4.受讓人取得財產時須出于善意，即不知情。若明知讓與人無處分權而受讓，則不能予以保護。善意的判斷時間，以物的交付時間為準。

　　善意取得的法律效果是善意受讓人取得動產的所有權，而且為原始取得，動產上原有的負擔歸于消滅。質權、留置權也應適用善意取得制度。

　　(五)相鄰關系

　　相鄰關系是指兩個以上相互鄰近的不動產所有人或者使用人，在使用不動產時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。當事人一方基于相鄰關系而享有的權利就是相鄰權。

　　就相鄰關系的性質而言，是對所有權的限制，是基于法律規(guī)定而產生。相鄰權不是獨立的權利，但是它可以對抗第三人，且不需要登記就可產生。相鄰關系在法律性質上不屬于強行規(guī)定，應允許當事人自由協商;只是在當事人無特別約定時，才有該規(guī)定適用的余地。

　　相鄰關系不僅由民法予以規(guī)范，關于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護法也涉及相鄰關系，所以相鄰關系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協力。

　　相鄰關系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則。

　　1.相鄰用水排水關系

　　對于自然流水，應尊重水的自然流向。對于人工排水，在必要時應當允許，但應選擇對損害最少的處所和方法為之。

　　2.防止對相鄰土地的損害

　　不動產權利人在進行挖掘土地、建造建筑物或鋪設管線等行為時，不得危害相鄰不動產的正常使用和安全;建筑物或其他工作物有傾倒的危險并可能危及相鄰的不動產時，應當采取必要的預防措施。

　　3.對相鄰土地的利用

　　不動產的權利人，確有必要通過相鄰土地安設管線、通行或使用相鄰土地時，相鄰土地權利人應當同意，但是可以請求賠償損失，利用人也應選擇對相鄰土地損害最小的方法。

　　4.建筑物相鄰關系

　　建筑物相鄰關系是一種平面與立體相交叉的相鄰關系，在現代社會中最為重要者有相鄰通風、采光以及不可量物侵害。例如王某與李某是鄰居關系，2004年7 月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對李某房門的位置，導致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》關于相鄰關系的規(guī)定。

　　建造建筑物，應當與相鄰建筑物保持適當距離，并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　所謂不可量物侵害，是指噪聲、煤煙、振動、臭氣、塵埃、放射性等不可稱量的物質，因侵入鄰地而造成的干擾性妨害或損害的現象。不動產權利人應當有權依照法律規(guī)定禁止相鄰的各權利人排放、泄漏大氣污染物以及施放噪聲、振動、光、無線電波等有害物質。

　　(六)共有

　　1.共有概述

　　所謂共有是指由兩個以上的主體對同一物共同享有一個所有權，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨所有和共有，從歷史上看，所有權曾經歷了從共有到個人所有的發(fā)展過程，至現代社會已經以單獨所有為常態(tài)。

　　共有具有以下特征：

　　(1)必須是兩個以上的主體;他們共同享有一個所有權，而非數個所有權。

　　(2)其客體必須是一項特定的統(tǒng)一的財產;包括一個或數個動產、不動產、有價證券等。

　　(3)在內容上，各共有人就共有物按照各自的份額或平等的享有權利和承擔義務。

　　(4)共有關系具有對內和對外的雙重特性。

　　共有可以基于法律規(guī)定、當事人約定以及特定的事實而發(fā)生。共有并不違反一物一權主義。

　　2.按份共有

　　按份共有是指兩個以上的共有人對同一項財產按照預先確定的份額享有權利和承擔義務。在按份共有中，各共有人對于共有物存在一定的應有份，此應有份雖是所有權在量上的分割，但其性質、內容和效力則與單獨所有權無異，各人的權利就其應有部分而存在于共有物的全部。

　　按份共有的特征在于：

　　(1)共有人按照預先確定的份額享有權利和承擔義務;

　　(2)共有人之間在共有物的管理和使用上權利平等，但在分配盈利和分擔虧損時則按照各自的份額決定，因此系平等與不平等共存;

　　(3)按份共有不需要特殊的基礎關系，可以隨時分割。

　　3.按份共有人的權利義務：

　　(1)共有人的使用收益權：在不妨害其他共有人使用的限度內，各共有人有權按其應有份額對共有物的全部為使用、收益。各共有人對共有物的使用、收益超過限度的，除全體共有人另有約定外，應征得其他共有人的同意。

　　(2)共有物的管理：除另有約定外，共有物由共有人共同管理。為保存共有物所必要的行為，各共有人有權單獨為之。

　　(3)費用及負擔的分擔：共有物及共有關系的管理費用及其他負擔，由各共有人按其份額比例分擔。但共有人另有約定的，從其約定。共有人中一人支付的數額超出其應分擔的部分時，有權按照其他共有人應分擔的部分請求償還。

　　(4)共有份額和共有物的處分：各共有人有權自由對其應有份額進行讓與、設定負擔或拋棄。共有人讓與其應有份額時，其他共有人在同等條件下，有共同或單獨優(yōu)先購買的權利。但共有人另有約定的，從其約定。整個共有物的轉讓、設定負擔、拋棄、事實上處分或變更其使用收益方法，須得共有人全體同意，但共有人另有約定的除外。共有人沒有約定時，共有人中的一人拋棄其應有份額，或者死亡后沒有繼承人的，其份額歸屬于其他共有人。

　　(5)按份共有的外部關系：各共有人有權作為所有權人就共有物的全部向第三人提出請求，但返還共有物的請求，只能為全體共有人的利益提出。對基于共有物產生的債權，若債權為可分時，各共有人僅能按其應有份額向第三人提出請求;若為不可分時，各共有人有權為全體共有人的利益提出請求。因共有物產生的對第三人的義務，若為可分時，由各共有人按其應有份額分擔;若為不可分時，由各共有人承擔連帶責任。

　　4.共同共有

　　是指兩個以上的共有人根據某種共同關系，對共有物不分份額地享有權利和承擔義務。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產未分割前的繼承人的共有。

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