估價技術(shù)報告$lesson$

　　一、實物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　估價對象所處區(qū)域為商業(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用地。估價對象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為估價對象的最高最佳用途。

　　五、估價方法的選用

　　估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次估價的基本方法，其技術(shù)路線如下：

　?、?根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經(jīng)營用房，具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將其未來各年的純收益折算到估價時點上，計算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價格。

　?、?根據(jù)成本法估價的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)交納的稅金來求待估房地產(chǎn)(完全產(chǎn)權(quán))的積算價格，再根據(jù)年限修正法計算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的積算價格。

　　對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)的總價格和單位價格。

　　六、估價測算過程

　?、?收益法分析測算過程

　?、?年收入的確定

　?、?網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場8個，全天24小時營業(yè)，白天12小時收費標準為48元/小時?個，晚上12小時收費標準為78元/小時?個，1年按360個營業(yè)日計，空置率取85%。

　　(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(萬元/年)

　?、?KTV包房：共設(shè)有5間大包、3間中包、4間小包，取費標準分別為480元/間?晚、380元/間?晚、280元/間?晚，1年按360個營業(yè)日計，空置率取70%。

　　(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(萬元/年)

　?、?餐飲部：可同時容納50人進餐，消費標準為30元/人?餐，1個營業(yè)日按中、晚兩餐計，1年按360個營業(yè)日計，空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(萬元/年)

　?、?休閑清吧：可同時容納80人，消費標準按20元/人?日計，空置率取60%，1年按360個營業(yè)日計。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(萬元/年)

　　⑤ 舞廳：可同時容納30人，消費標準按30元/人?日計，空置率取50%，1年按360個營業(yè)日計。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(萬元/年)

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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