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　　房地產權屬登記的概念和作用

　　(一)房地產權屬登記的概念與相關情況

　　我國的房地產權屬登記，是指由人民政府房地產行政主管部門針對房地產權利人的申請，對申請權利進行審查、登記并頒發(fā)相關證件的行為。

　　就我國各地人民政府關于房地產行政管理的實際情況，有的城市對房地產實行統(tǒng)一管理，有的城市對房屋和土地分別設立機構進行管理，因此頒發(fā)的權屬證件有所區(qū)別。本文主要針對房屋權屬管理制度做扼要介紹。

　　由于房地產在社會生活和經濟活動中的重要地位，世界各國和地區(qū)都對房地產權屬實行登記管理制度，但管理制度有所不同。可以劃分為兩類，一類是契證登記制度，一類是權證登記制度。

　　1.契證登記制度

　　契證登記制度對當事人關于房地產的權利主張，采取對抗要件制度。當事人關于房地產權利在相關合同中的設定、變更和解除，憑據有關合同、票據和稅據進行實證，行政登記沒有證據效力。政府行政主管部門雖然要求房地產權利人進行權屬登記，但注重要求權利人提供形式要件，對所提供形式要件的真實性、合法性不做實質性審查。政府行政主管部門對當事人主張的房地產權利，既不頒發(fā)權屬證件，也不承擔證明義務，房地產權屬登記的目的僅僅是為了公示，公眾可以借助政府登記的公簿，查閱房地產的權屬情況和狀態(tài)。契證登記制度所進行的房地產權屬登記，只具有公示力，而無公信力。契證登記制度注重當事人訂立的和約，房地產權屬方面的合同一經生效，當事人之間的債權與物權即同時成立。

　　一旦發(fā)生房地產權利爭議，當事人完全憑據有關合同、票據與稅據，通過訴訟主張權利。發(fā)生的房地產權利爭議，最終取決于法院審理后的確認，不以政府登記的房地產權利為準，政府登記機關也不承擔登記責任。

　　2.權證登記制度

　　權證登記制度對當事人關于房地產的權利主張，采取成立要件制度。即政府登記機關既要求房地產權利人提供法定形式的登記要件，又要對所提供形式要件的真實性、合法性進行實質性審查。經行政審查無誤的，給予房地產權利登記，并頒發(fā)有關權屬證件。政府頒發(fā)的房地產權屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機關對登記確認的房地產權屬負有證明義務，房地產權利人可以依據政府頒發(fā)的權屬證件，行使確認的權能。權證登記制度認為，當事人關于房地產權利在相關合同中的設定、變更和解除，僅僅是債權的設定、變更和解除，只能得到法律關于債權的保護，而不能得到物權的保護。當事人關于房地產的債權文件，必須經政府行政主管部門審查、核準并頒發(fā)相關證件后，才產生物權效力。

　　如果發(fā)生房地產行政確權爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機關同時承擔登記責任。經行政訴訟，如果政府行政機關登記確權有誤，司法部門也不代行行政權，而是判決行政登記機關撤消確權決定，由行政機關根據查明的事實作出新的房地產權屬登記決定。

　　3.我國的房地產權屬登記制度

　　我國的房地產權屬登記制度基本采用權證登記制度，主要表現有：

　　(1)法律要求房地產權利人必須按期進行房地產權屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

　　(2)對權利申請人提供的文件進行實質性的審查，只有房地產權屬清楚、證據齊全的，才予登記核準，不符要求的不予登記。

　　(3)實行房地產權屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權屬證件受法律保護，具有公信力，是房地產權利人進行房地產活動的憑證。

　　(4)法律確認房地產權屬證件效力，撤消權屬證件需經法律程序。

　　(二)房地產權屬登記的作用

　　1.保護房地產權利人的合法權益

　　2.避免交易風險

　　實行房地產權屬登記管理制度可以有效避免交易風險，房地產交易管理部門只要查驗當事人提供的權屬證件，核對房地產權屬檔案記載，當事人即可快捷、方便的完成交易。

　　3.房地產權屬登記是房地產管理的基礎工作

　　房地產活動環(huán)節(jié)很多，從取得建設用地到房屋拆遷再到開發(fā)建設、市場流通、物業(yè)管理，任何一個環(huán)節(jié)都離不開房地產權屬檔案資料及權屬證件的查詢和證實。房地產權屬登記和檔案管理是整個房地產管理的工作基礎。

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