隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和物業(yè)管理市場化水平的提高，物業(yè)管理招投標應運而生，并將成為業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的主要方式。招標階段的合同管理，主要指物業(yè)管理企業(yè)如何理解招標文件的內(nèi)容，根據(jù)自己的條件，在合理的預算價格內(nèi)，選用合理的管理方案來最大程度滿足招標人的要求，以求得中標。$lesson$

　　一、物業(yè)管理招投標概述

　　(一)物業(yè)管理招投標的內(nèi)涵和意義

　　物業(yè)管理招投標，包括物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩部分。物業(yè)管理招標，是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標，是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務，依據(jù)物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應聘申請和投標書，參與物業(yè)管理競標，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權的過程。

　　物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理招標行為和物業(yè)管理投標行為的有機結合，通過招投標，物業(yè)管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的勞務商品關系。物業(yè)管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為。招標方(開發(fā)商或業(yè)主委員會)設定“物業(yè)項目的經(jīng)營管理”這一標的進行招標，如果物業(yè)管理企業(yè)認為可以選擇管理這一物業(yè)，它就會參與這一標的投標。物業(yè)管理企業(yè)提供交換的標的是管理性服務。這種服務的質價如何，要經(jīng)過招標方的評判。只有招標方認為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務是最好或最合適的，它才會選擇該物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理實行招投標，是社會主義市場經(jīng)濟的需要。這對引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念，提高自治能力;推動物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平，增強市場競爭力，從而全面促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有著重大意義。

　　(二)物業(yè)管理招投標的原則

　　物業(yè)管理招投標目的是在一場競爭性招標中，找到最理想的物業(yè)管理企業(yè)，招標方要想吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)投標，并從競爭性投標中得益，就要對所有參加投標者實行“公開、公平、公正、合理”的原則。

　　1.公開原則

　　公開原則是指招標過程中的各項程序都要公開發(fā)布，特別是面向整個物業(yè)管理行業(yè)公開招標的物業(yè)管理項目，更應對外公布操作程序、標書要求等，使有關各方都能了解，從而便于行業(yè)監(jiān)督和社會監(jiān)督，增加透明度，保護招投標雙方的合法、正當權益。

　　2.公平原則

　　公平原則，是指要使所有物業(yè)管理企業(yè)在相同的條件下參加投標，招標方在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提供的資料、提出的投標條件和投標書編制要求都是一致的。

　　3.公正原則

　　公正原則，是指要用同樣的準則，作為衡量所有投標書的尺度，即“一視同仁”。評標、驗標、決標的規(guī)則、評分標準對所有的投標方都是統(tǒng)一的。

　　4.合理原則

　　合理原則，是指評標、議標、定標過程中，在確定物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容檔次、收費標準時要合理。既不能接受低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。

　　(三)物業(yè)管理招投標的特點

　　由于物業(yè)管理本身的特點，使物業(yè)管理招投標具有與其他行業(yè)招投標不同的一些特點。

　　1.早期介入

　　新建物業(yè)，物業(yè)管理招投標應在物業(yè)建成投入使用之前進行，具有早期介入的特點。一般應在物業(yè)開始銷售之前進行物業(yè)管理的招投標。這樣，物業(yè)管理企業(yè)就能從專業(yè)管理和業(yè)主利益兩個角度出發(fā)，利用以往的管理經(jīng)驗對設計方案是否合理提出意見。如住宅小區(qū)，注意生活網(wǎng)點的合理布局，生活服務半徑盡可能縮小，對生活設施的現(xiàn)代化的考慮等;對施工質量進行監(jiān)督，對不完善項目及時采取補救和整改措施等。這有利于日后物業(yè)管理的實施。另一方面，由于是早期介入，物業(yè)具有某種程度的不確定性，這就給招標書和投標書的編制帶來了一定的困難，如公用設備、設施的布局、選型直接影響著公共能源費的測算。一般做法是，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就未確定項目先簽訂意向性協(xié)議。

　　2.階段性

　　物業(yè)一旦建成，其使用壽命具有長期性，物業(yè)管理就是一項長期性的工作。物業(yè)管理的這種長期性決定了物業(yè)管理招標具有階段性。因為招標文件中的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，過了一段時間，由于各種變化可能需要調整;因此物業(yè)管理企業(yè)一旦中標，并不意味著一直由其負責該物業(yè)的物業(yè)管理，直至物業(yè)使用壽命結束。一方面，隨著時間的推移、服務內(nèi)容的調整，可能會有更好的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭;另一方面，也可能由于自身的管理服務技術水平低下或企業(yè)內(nèi)部建設和管理松懈而遭淘汰。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會根據(jù)其管理服務業(yè)績，決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。若續(xù)聘則要重新簽訂合同;若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會重新向社會公開招標。所以，物業(yè)管理招標具有階段性的特點。

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