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2008年土地估價師土地估價案例與報告考試真題答案

更新時間:2010-07-20 00:34:39 來源:|0 瀏覽0收藏0

  試卷四 土地估價案例與報告

  一、案例分析題

  (一)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程

  (1) 1999年2月,A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;

  (2) 2001年5月,A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù),取得17畝土地使用權(quán),但

  性質(zhì)不清;

  (3) 2002年2月,被占用4畝,取得13畝國有土地使用證:

  (4) 2002年4月,開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地:

  (5) 2002年5月,縣國土局為A公司補(bǔ)開了出讓金收據(jù),雖未補(bǔ)簽土地出

  讓合同,但土地性質(zhì)明確為出讓;

  (6) 2003年8月,縣政府收回了剩余的7畝土地。

  2.A公司所有土地的四至

  (1)東:環(huán)城綠化帶;

  (2)南:通城路;

  (3)西:縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;

  (4)北:寰宇電器公司。

  3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提

  到的)

  (1)出讓合同;

  (2)出讓金收據(jù);

  (3)土地使用權(quán)證;

  (4)土地登記檔案。

  4.出讓地價內(nèi)涵的要點(diǎn)

  (1)時點(diǎn):2008年6月30日;

  (2)用途:工業(yè)用地;

  (3)使用年期:43年;

  (4)開發(fā)程度:內(nèi)外“六通一平”;

  (5)土地性質(zhì):出讓;

  (6)容積率:開發(fā)區(qū)平均容積率。

  5.7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計算

  過程

  (1)土地出讓市場價=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價×畝數(shù)

  =16×7

  = 112(萬元)

  (2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場平均水平×(1+增長

  率)×畝數(shù)

  =48/12×(1 +10%) ×7

  =30.80(萬元)

  (3)返還的出讓金:出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)

  =20÷(17 -4) ×(4+1)

  =7.69(萬元)

  (4)補(bǔ)償估算式:7畝土地出讓市場價-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土

  地出讓金

  =112 -30.80 +7.69

  =150.49(萬元)

  (二)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.錯誤更正如下

  (1)用途:綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲;

  (2)證件種類:身份證—一法人代碼證;

  (3)權(quán)屬性質(zhì):出讓—一國有建設(shè)用地使用權(quán);

  (4)使用權(quán)類型:國有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓;

  (5)使用年期:36年——40年;

  (6)土地權(quán)屬來源:協(xié)議方式—一出讓方式。

  2.其他登記卡

  (1)土地變更登記卡;

  (2)土地注銷登記卡;

  (3)土地查封登記卡;

  (4)土地更正登記卡;

  (5)土地抵押登記卡。

  3.測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益,并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分

  攤,不考慮土地歷史用途價值差異)

  計算土地轉(zhuǎn)讓價值

  土地轉(zhuǎn)讓價值=土地登記價值/土地總面積×商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e

  =2454/4908×1532

  = 766(萬元)

  4.判斷該公司土地2008年7月1日價值,并列出估算式(不考慮區(qū)位、個

  別因素差異及時間因素)

  土地現(xiàn)價=基準(zhǔn)地價×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積

  =3372×(1-4%)×3376 ×3. 12

  =3033.54(萬元)

  二、報告判讀題

  (一)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面

  (1)說明方法選擇總的思路;

  (2)列出選擇的方法;

  (3)說明所選方法的理由:

  (4)說明未選方法的理由;

  (5)對所選方法基本原理進(jìn)行介紹。

  2.從上述內(nèi)容看,一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的

  因素

  (1)估價目的;

  (2)估價原則;

  (3)估價方法使用的條件;

  (4)估價對象的自身情況;

  (5)估價對象所在市場狀況。

  3.需要對其進(jìn)行以下幾個方面的分析和考察

  (1)基準(zhǔn)地價是否覆蓋估價對象;

  (2)基準(zhǔn)地價設(shè)定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似;

  (3)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身?xiàng)l件近似(內(nèi)涵);

  (4)基準(zhǔn)地價是否在合法使用期內(nèi);

  (5)基準(zhǔn)地價現(xiàn)時性是否較好;

  (6)估價目的所反映的競爭性一般,與基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)接近。

  4.成本逼近法中,關(guān)于土地增值收益的來源,一般表現(xiàn)在以下幾個方面

  (1)所有權(quán)的變化;

  (2)用途的變化;

  (3)開發(fā)程度的變化;

  (4)投資集約度的變化;

  (5)相對區(qū)位條件的變化。

  5.一般包括以下幾方面的內(nèi)容

  (1)用途修正;

  (2)年期修正;

  (3)時間修正;

  (4)開發(fā)程度修正;

  (5)估價目的修正;

  (6)土地容積率修正;

  (7)權(quán)益狀況修正。

  (二)答題要點(diǎn)及參考答案

  1.根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類,除工業(yè)用地以外,有下列適用成本逼近

  法估價的地類

  (1)采礦用地;

  (2)倉儲用地:

  (3)機(jī)關(guān)團(tuán)體:

  (4)科教;

  (5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善;

  (6)新聞出版:

  (7)文體娛樂:

  (8)公共設(shè)施;

  (9)公園綠地。

  2.依照現(xiàn)行法律,上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類

  (1)土地補(bǔ)償費(fèi);

  (2)青苗補(bǔ)償費(fèi);

  (3)勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)用;

  (4)地上物補(bǔ)償;

  (5)社會保障。

  3.上述案例中,土地取得費(fèi)的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價,從區(qū)片價的特

  點(diǎn)簡述可能的原因

  (1)征地區(qū)片價不包括青苗補(bǔ)償;

  (2)征地區(qū)片價不包括地上物補(bǔ)償;

  (3)估價對象人均耕地面積較低;

  (4)估價對象土地質(zhì)量較好;

  (5)估價對象區(qū)位條件好;

  (6)人均收入水平高;

  (7)人均生活水平高;

  (8)人均社會保障水平高;

  (9)區(qū)片價只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。

  4.土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程

  (1)通路;

  (2)通電;

  (3)通訊;

  (4)供水:

  (5)排水:

  (6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?;

  (7)土地平整。

  5.該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素

  (1)工業(yè)區(qū)用地類型;

  (2)產(chǎn)業(yè)聚集效益;

  (3)工廠與原料和市場的配合;

  (4)道路級別;

  (5)過境公路連接狀況;

  (6)距火車站的距離;

  (7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況;

  (8)區(qū)域土地利用限制;

  (9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。

  (三)參考答案

  序號

錯誤點(diǎn)位置

    錯誤內(nèi)容及原因

    l

    2

總述內(nèi)容不全,缺少委托方、受托估價方

    2

    1l

確定價值錯誤

    3

    14 -15

《中華人民共和國土地管理法》引用錯誤,2004828日該法已經(jīng)修訂

    4

    27

《全國工業(yè)用地出讓最高價標(biāo)準(zhǔn)》錯誤,應(yīng)為《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》

    5

    40

應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》

    6

    48

地價定義不全,缺少土地用途的設(shè)定

 

    7

 

 

    52 -53

 

土地使用年期設(shè)定錯誤,不該是法定最高使用年期,實(shí)際剩余使用年期為

 

43.2

    8

    6162

估價結(jié)果表述不全,缺少土地單價

    9

    75

報告撰寫的依據(jù)不準(zhǔn)確,應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

 

    10

 

 

    79

 

土地估價技術(shù)報告提交對象錯誤,提供給委托方僅為土地估價報告,土地估價

 

技術(shù)報告不提供給委托方

    11

    84

應(yīng)為估價機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)核實(shí)錯誤

    12

    88

缺少估價師簽字,至少要兩名土地估價師簽字

    13

    97

土地登記狀況不全,缺少土地權(quán)利人登記信息

    14

    117

標(biāo)題名稱不符,應(yīng)為地價影響因素分析

    15

    119

區(qū)域因素分析缺項(xiàng),還應(yīng)包括通氣,公共配套設(shè)施等內(nèi)容

    16

    130

估價原則不全,缺合法原則、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法需要最有效利用原則

續(xù)表

  序號

錯誤點(diǎn)位置

    錯誤內(nèi)容及原因

    17

    139

方法選擇錯誤,辦公樓具有收益性,不適宜運(yùn)用成本逼近法

    18

    153

公式不正確

    19

 

    158

 

公式錯誤,分子分母顛倒了,B應(yīng)為估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)/比較實(shí)例交

易期日地價指數(shù)

    20

  163164

  比較案例描述缺項(xiàng):土地用途內(nèi)涵是否一致未作說明,位置沒有說明

    21

  182 - 183

地價指數(shù)確定不清:未對地價指數(shù)的基準(zhǔn)日期進(jìn)行說明,地價增長缺依據(jù)

    22

    187

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