試卷四 土地估價案例與報告

　　一、案例分析題

　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程

　　(1) 1999年2月，A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;

　　(2) 2001年5月，A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但

　　性質(zhì)不清;

　　(3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國有土地使用證：

　　(4) 2002年4月，開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：

　　(5) 2002年5月，縣國土局為A公司補(bǔ)開了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出

　　讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓;

　　(6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地。

　　2.A公司所有土地的四至

　　(1)東：環(huán)城綠化帶;

　　(2)南：通城路;

　　(3)西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;

　　(4)北：寰宇電器公司。

　　3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提

　　到的)

　　(1)出讓合同;

　　(2)出讓金收據(jù);

　　(3)土地使用權(quán)證;

　　(4)土地登記檔案。

　　4.出讓地價內(nèi)涵的要點(diǎn)

　　(1)時點(diǎn)：2008年6月30日;

　　(2)用途：工業(yè)用地;

　　(3)使用年期：43年;

　　(4)開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”;

　　(5)土地性質(zhì)：出讓;

　　(6)容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率。

　　5.7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計算

　　過程

　　(1)土地出讓市場價=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價×畝數(shù)

　　=16×7

　　= 112(萬元)

　　(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場平均水平×(1+增長

　　率)×畝數(shù)

　　=48/12×(1 +10%) ×7

　　=30.80(萬元)

　　(3)返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)

　　=20÷(17 -4) ×(4+1)

　　=7.69(萬元)

　　(4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場價-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土

　　地出讓金

　　=112 -30.80 +7.69

　　=150.49(萬元)

　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.錯誤更正如下

　　(1)用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲;

　　(2)證件種類：身份證—一法人代碼證;

　　(3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓—一國有建設(shè)用地使用權(quán);

　　(4)使用權(quán)類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓;

　　(5)使用年期：36年——40年;

　　(6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式—一出讓方式。

　　2.其他登記卡

　　(1)土地變更登記卡;

　　(2)土地注銷登記卡;

　　(3)土地查封登記卡;

　　(4)土地更正登記卡;

　　(5)土地抵押登記卡。

　　3.測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分

　　攤，不考慮土地歷史用途價值差異)

　　計算土地轉(zhuǎn)讓價值

　　土地轉(zhuǎn)讓價值=土地登記價值/土地總面積×商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e

　　=2454/4908×1532

　　= 766(萬元)

　　4.判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個

　　別因素差異及時間因素)

　　土地現(xiàn)價=基準(zhǔn)地價×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積

　　=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12

　　=3033.54(萬元)

　　二、報告判讀題

　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面

　　(1)說明方法選擇總的思路;

　　(2)列出選擇的方法;

　　(3)說明所選方法的理由：

　　(4)說明未選方法的理由;

　　(5)對所選方法基本原理進(jìn)行介紹。

　　2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的

　　因素

　　(1)估價目的;

　　(2)估價原則;

　　(3)估價方法使用的條件;

　　(4)估價對象的自身情況;

　　(5)估價對象所在市場狀況。

　　3.需要對其進(jìn)行以下幾個方面的分析和考察

　　(1)基準(zhǔn)地價是否覆蓋估價對象;

　　(2)基準(zhǔn)地價設(shè)定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似;

　　(3)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身?xiàng)l件近似(內(nèi)涵);

　　(4)基準(zhǔn)地價是否在合法使用期內(nèi);

　　(5)基準(zhǔn)地價現(xiàn)時性是否較好;

　　(6)估價目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)接近。

　　4.成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個方面

　　(1)所有權(quán)的變化;

　　(2)用途的變化;

　　(3)開發(fā)程度的變化;

　　(4)投資集約度的變化;

　　(5)相對區(qū)位條件的變化。

　　5.一般包括以下幾方面的內(nèi)容

　　(1)用途修正;

　　(2)年期修正;

　　(3)時間修正;

　　(4)開發(fā)程度修正;

　　(5)估價目的修正;

　　(6)土地容積率修正;

　　(7)權(quán)益狀況修正。

　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近

　　法估價的地類

　　(1)采礦用地;

　　(2)倉儲用地：

　　(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體：

　　(4)科教;

　　(5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善;

　　(6)新聞出版：

　　(7)文體娛樂：

　　(8)公共設(shè)施;

　　(9)公園綠地。

　　2.依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類

　　(1)土地補(bǔ)償費(fèi);

　　(2)青苗補(bǔ)償費(fèi);

　　(3)勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)用;

　　(4)地上物補(bǔ)償;

　　(5)社會保障。

　　3.上述案例中，土地取得費(fèi)的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，從區(qū)片價的特

　　點(diǎn)簡述可能的原因

　　(1)征地區(qū)片價不包括青苗補(bǔ)償;

　　(2)征地區(qū)片價不包括地上物補(bǔ)償;

　　(3)估價對象人均耕地面積較低;

　　(4)估價對象土地質(zhì)量較好;

　　(5)估價對象區(qū)位條件好;

　　(6)人均收入水平高;

　　(7)人均生活水平高;

　　(8)人均社會保障水平高;

　　(9)區(qū)片價只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。

　　4.土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程

　　(1)通路;

　　(2)通電;

　　(3)通訊;

　　(4)供水：

　　(5)排水：

　　(6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?;

　　(7)土地平整。

　　5.該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素

　　(1)工業(yè)區(qū)用地類型;

　　(2)產(chǎn)業(yè)聚集效益;

　　(3)工廠與原料和市場的配合;

　　(4)道路級別;

　　(5)過境公路連接狀況;

　　(6)距火車站的距離;

　　(7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況;

　　(8)區(qū)域土地利用限制;

　　(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。

　　(三)參考答案

續(xù)表

序號	錯誤點(diǎn)位置	錯誤內(nèi)容及原因
17	139	方法選擇錯誤，辦公樓具有收益性，不適宜運(yùn)用成本逼近法
18	153	公式不正確
19	158	公式錯誤，分子分母顛倒了，B應(yīng)為估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)／比較實(shí)例交 易期日地價指數(shù)
20	163～164	比較案例描述缺項(xiàng)：土地用途內(nèi)涵是否一致未作說明，位置沒有說明
21	182 - 183	地價指數(shù)確定不清：未對地價指數(shù)的基準(zhǔn)日期進(jìn)行說明，地價增長缺依據(jù)
22	187 分享到： 編輯：環(huán)球網(wǎng)校 上一篇：2008年土地估價師土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考試真題答案 下一篇：2008年土地估價師土地估價相關(guān)知識考試真題答案 資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí) 更多資料 更多課程 更多直播 更多真題 最新資訊 環(huán)球首發(fā)：2014年土地估價師考試真題2014-09-15 2013土地估價師師考試真題及答案預(yù)告2013-09-14 2013年土地估價師師考試真題及答案預(yù)告2013-09-13 2004年土地估價管理基礎(chǔ)真題匯總2013-06-13 2004年土地估價管理基礎(chǔ)真題122013-06-13 2004年土地估價管理基礎(chǔ)真題112013-06-13 2004年土地估價管理基礎(chǔ)真題102013-06-13 2004年土地估價管理基礎(chǔ)真題92013-06-13 2004年土地估價管理基礎(chǔ)真題82013-06-13 2004年土地估價管理基礎(chǔ)真題72013-06-13 去做題 土地估價師資格查詢 土地估價師歷年真題下載 更多 土地估價師每日一練 打卡日歷 0天 累計打卡 0人 打卡人數(shù) 去打卡 預(yù)計用時3分鐘 土地估價師資料下載 更多 環(huán)球網(wǎng)校移動課堂APP 直播、聽課。職達(dá)未來！ 安卓版 下載 iPhone版 下載 返回頂部 獲取驗(yàn)證碼 立即注冊 注冊表示同意《用戶協(xié)議》和《隱私政策》 可進(jìn)入學(xué)習(xí)中心查看新用戶注冊贈禮 微信掃碼一鍵登錄 微信掃碼安全登錄 可進(jìn)入學(xué)習(xí)中心查看新用戶注冊贈禮 掃描即表示同意《網(wǎng)站注冊協(xié)議》