下面是本講的內(nèi)容。

　　六、租房的選擇：

　　(一) 適宜租房的人群：

　　1 剛剛踏入社會的年輕人

　　2 工作地點與生活范圍不固定者

　　3 儲蓄不多的家庭

　　4 不著急買房且辨不清房價走勢者

　　(二) 租房與購房的比較分析

　　租房購房

　　優(yōu)點負(fù)擔(dān)較輕，以同樣的付出擁有較佳的居住品質(zhì)，靈活方便，自由性強房子有增值潛力，滿足心理層面歸屬感，安全感的需求

　　缺點看房東臉色，不穩(wěn)定，沒有保障負(fù)擔(dān)較重，房貸還款壓力

　　所得自備款衍生的收入增值潛力，稅收優(yōu)惠

　　付出每月的房租自備款和所衍生的收入、購房相關(guān)稅款如契稅、印花稅、房屋維護(hù)費等

　　1 年成本法：購房者的使用成本是首付款占用所造成的機(jī)會成本以及房屋貸款的利息;租房者的使用成本是房租。

　　2 凈現(xiàn)值法：考慮一個居住期內(nèi)，租房與購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值。

　　工作程序：

　　第一步：跟客戶充分交流，確定客戶有購房意愿，并了解客戶購房目標(biāo);

　　第二步：收集客戶的財務(wù)及非財務(wù)信息，包括家庭成員構(gòu)成、家庭收入、支出情況和家庭現(xiàn)有的資產(chǎn);

　　第三步：分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和收入支出表。

　　第四步：幫助客戶制定購房目標(biāo)：

　　購房面積需求：

　　單身客戶：30或60平方米以下的超小或小戶型;

　　夫婦二人：市區(qū)小戶型

　　三口之家：80~120平方米的中戶型

　　三代同堂：大戶型

　　第五步：幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃，選擇何種貸款方式、還款方式及還款期限等;

　　還款方式等額本息等額本金等額遞增等額遞減

　　繳款方式每月還固定金額

　　繳款負(fù)擔(dān)每月相同初期重逐月遞增逐月遞減

　　利息總額較多較少較多較少

　　其他優(yōu)缺點容易規(guī)劃但利息較多每月付款不同，不易規(guī)劃初期負(fù)擔(dān)輕初期負(fù)擔(dān)重

　　適用對象收入穩(wěn)定的的公務(wù)員等經(jīng)濟(jì)能力寬裕，想省利息的剛畢業(yè)的中年人

　　第六步：購房計劃的實施。

　　公積金：貸款申請 – 公積金管理中心審核 – 辦理貸款手續(xù) –受托銀行放款 – 辦理購房手續(xù) – 按期還款 – 貸款結(jié)清

　　商業(yè)貸款：貸款申請- 銀行審貸 – 簽訂合同 – 發(fā)放貸款 – 按期還款 – 貸款結(jié)清

　　貸款結(jié)清分正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。

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