征稅范圍、納稅人和稅率

　　一、征稅范圍

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

　　(一)征稅范圍的一般規(guī)定(判斷的標準)

　　1.轉讓的土地使用權是否屬于國有土地。

　　(1)轉讓國有土地的土地使用權：征稅

　　(2)轉讓非國有土地不征稅(實質上集體土地的轉讓是違法的，不納入土地增值稅的征收范圍。如果轉為國有的，即繳納土地出讓金后，可以轉讓，征土地增值稅)

　　(3)出讓國有土地的行為不征稅：

　　2.是否有產權的轉移：包括轉讓土地使用權，也包括轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。即土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。

　　3.是否是有償轉讓，

　　(1)即只對有經濟利益流入的轉讓土地使用權的行為征稅：

　　(2)對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。

　?、儋浥c直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。

　?、谕ㄟ^中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

　　(二)征稅范圍的若干具體規(guī)定：

　　1、以房地產投資、聯(lián)營

　　(1)暫免征收土地增值稅：對于投資、聯(lián)營的一方以土地、房地產投在聯(lián)營企業(yè)時。

　　(2)征收土地增值稅的：

　?、偻顿Y聯(lián)營企業(yè)用于從事房地產開發(fā)的(不是用于生產經營);

　?、谕顿Y聯(lián)營企業(yè)發(fā)生再轉讓的

　?、鄯康禺a開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進行投資聯(lián)營的

　　2、對于合作建房的，

　　建成后分房自用，暫免征;

　　建成后轉讓的，征收

　　3、企業(yè)兼并轉讓房地產：暫免。

　　4、房地產交換

　　單位之間的互換方：征

　　個人之間互換自住房的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征

　　5、房地產抵押：

　　房地產抵押期間不征收土地增值稅;

　　抵押期滿后，視該房地產是否轉移產權來確定是否征收土地增值稅。若不能償還債務，而以房地產抵債，征

　　6、房地產出租，不征。

　　7、房地產評估增值，不征

　　8、國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物，免征。

　　9(補結合上述一般規(guī)定中).繼承、贈予：繼承不征(無收入)。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務的人，不征;非公益性贈予，征。

　　例題：下列項目中，可以不征或免征土地增值稅的有(　　)。

　　A.企業(yè)將房產直接捐贈給學校

　　B.被兼并企業(yè)的房地產轉讓到兼并企業(yè)

　　C.以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的

　　D.以房地產進行投資，并未轉讓到所投資的企業(yè)

　　答案：BD

　　二、納稅人

　　包括內、外資企業(yè)，本、外國公民。

　　三、稅率

　　適用四級超率累進稅率