第四節(jié)　應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握)

　　一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　計(jì)算步驟：

　　1、確定收入額：貨幣與非貨幣收入。

　　2、確定扣除項(xiàng)目金額：按兩類(lèi)不同的納稅人，確定扣除項(xiàng)目(5項(xiàng)、4項(xiàng))。

　　3、計(jì)算增值額：增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

　　4、計(jì)算增值率，確定適用稅率：增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　5、計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　238頁(yè)教材例題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫(xiě)字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元(可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　解析：

　　1、收入：10000萬(wàn)元

　　2、扣除項(xiàng)目：

　　(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬(wàn)元)

　　(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元

　　(5)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%

　　加計(jì)扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬(wàn)元)

　　(6)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005(萬(wàn)元)

　　3、增值額=10000-6005=3995(萬(wàn)元)

　　4、增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　5、應(yīng)納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬(wàn)元)

　　二、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法(掌握單選題)

　　計(jì)算步驟：轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　(一)計(jì)算評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　(二)扣除項(xiàng)目金額

　　(三)計(jì)算增值率，確定適用稅率

　　(四)計(jì)算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　教材例題、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠(chǎng)房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為7成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額。

　　解：(1)評(píng)估價(jià)格=600×70%=420(萬(wàn)元)

　　(2)允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　(3)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5(萬(wàn)元)

　　(4)增值額=500-447.5=52.5(萬(wàn)元)

　　(5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

　　(6)應(yīng)納稅額=52.5×30%-447.5×0=15.75(萬(wàn)元)

　　三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法(了解)

　　1、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。

　　2、納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。

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