2013年自考“資產(chǎn)評(píng)估”串講筆記：第二章
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第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法要求
掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：
需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng);
被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：
市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。
第二節(jié) 成本法
成本法及其適用的前提條件成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：
1、基本公式可表述為：
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：
?、俅_定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本;
②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;
?、酃浪惚辉u(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;
?、苡?jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
(一)重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。
1、重置核算法
2、物價(jià)指數(shù)法
3、功能價(jià)值法
4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
(1)重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本
(2)物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或者為：
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×(1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù))
(3)功能價(jià)值法也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量
6、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
(二)實(shí)體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法
(三)功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。
(四)經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。
(五)成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
二：收益法應(yīng)用的前提 P47
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
(一)收益額收益額是未來(lái)預(yù)期收益。
(二)折現(xiàn)率和資本化率
1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn))
無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。
(三)收益期限
四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)
收益法的優(yōu)缺點(diǎn)
1、收益法的優(yōu)點(diǎn)
(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值;
(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。
2、收益法的缺點(diǎn)
(1)預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響;
(2)在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇
資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：
1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。
2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。
3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
?2013年高教自考網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)課程招生簡(jiǎn)章
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