××公寓2號樓土地使用權及地上建筑物（停建）房地產(chǎn)估價報告（之三）（續(xù)）

（二）采用假設開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格

根據(jù)清華建筑設計院出具的改造方案要點，估價對象現(xiàn)狀主樓所有夾層拆除；主樓4至12軸設為辦公及設備用房；主樓一至四軸樓板及剪力墻拆除，設為立體機械停車庫；主樓12至16軸梁、板、柱、剪力墻及四層以上部分均拆除，四層屋頂改為網(wǎng)架屋頂，共設三層會議室；基地面積為1875㎡，總建筑面積為9036㎡；主樓為六層；前面附屬樓為八層（由于是磚混結構，不宜對這一部分的結構再行改造）；主樓頂上還加有一層設備層；結構形式為框架—剪力墻結構；大會議室按觀演空間設計，共有池座一層，樓座兩層，總面積為533㎡，可設732座；停車庫設為立體機械停車庫，設六個出口，停車總數(shù)為132輛。

各樓層面積表                                                                   1-6

改建方案的室內(nèi)外裝修設計如下：

外墻面：背槽式瓷板干掛幕墻（重量輕，強度高）；

外墻窗：斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗；

天棚：T型鋁合金龍骨，面層采用鋁合金板；

隔斷墻：采用雙排T型龍骨，巖棉填充，雙層AT板刮膠；

會議室層頂：采用輕型鋼架，保溫隔聲屋面加芯板；

樓地面：會議室采用地毯，辦公用房采用復合木地板，衛(wèi)生間采用瓷磚。

A、采用收益法測算改建完成后的寫字樓市場價格

收益法是指運用適當?shù)膱蟪曷?，將預期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)市場價格。

1．年租金毛收入

經(jīng)對估價對象周邊相類似的物業(yè)調(diào)查分析，確定估價對象可出租建筑面積的租金水平。整個區(qū)域類似中高檔次寫字樓每天每平方米租金4元至6元。實例如下表：

寫字樓租金實例

表1-7

最終取其平均值確定估價對象的租金為每天每建筑平方米5元，在市場上有一定的競爭力，辦公面積、會議室面積等在計算租金時統(tǒng)一按可出租的辦公用房面積，即7832㎡計算；車庫收益按停車位計算，停車總數(shù)為132輛，根據(jù)當前市區(qū)寫字樓車位出租情況，估價對象的車位租金取600元/個·月，在市場上有一定的競爭力。則估價對象的年租金毛收入為：

（5×7832×365＋600×12×132）÷10000＝1524．38（萬元）

2．年有效租金收入

考慮出租空置率、緩租期、租金交付拖欠等情況的影響，每年每套房屋總收益損失的租金按1．5個月計算，則年有效租金收入為：

1524．38萬元×（1－1．5/12）＝1333．83萬元

3．年客觀運營費用

（1）房產(chǎn)稅

按年有效租金收入的12%計算，

l333．83萬元×12%＝160．06萬元

（2）營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加

按年有效租金收入的5．5%計算，

1333．83萬元×5．5%＝73．36萬元

（3）物業(yè)維修費用

根據(jù)目前物業(yè)維修的統(tǒng)計資料，維修費用約占年有效租金收入的2%，則物業(yè)維修費為：

l333．83萬元×2%＝26．68萬元

（4）城鎮(zhèn)土地使用稅；

按4元/㎡（土地面積）計算，土地使用稅為：

5550×4÷10000＝2．22萬元

（5）物業(yè)管理費（合公共水電費、垃圾處理費、物業(yè)公司工作人員工資等）

按年有效租金收入的5%計算：

l333．83萬元×5%＝66．69萬元

（6）年客觀運營成本

年客觀運營成本＝上述5項之和＝329．01萬元

4．年凈收益

年凈收益＝年有效租金收入一年客觀運營成本＝1333．83萬元－29．01萬元＝1004．82萬元

5．確定報酬率

報酬率實質(zhì)上是一種投資收益率，即報酬率應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。雖然目前北京房地產(chǎn)投資的風險較以往有所增加而投資收益率有所下降，但相對其他行業(yè)仍然具有較高的投資收益率。由于房地產(chǎn)本身的固有特性以及房地產(chǎn)存在的地域性，使不同區(qū)位、不同類型、不同時期的房地產(chǎn)投資收益率會存在一定的差異。經(jīng)過調(diào)查計算分析，估價對象所在區(qū)域為北京市最中心地帶，房價回落的可能性很小，但同時總房價款較高因此仍具有一定的投資風險，最終確定投資收益率為8%。

6．采用收益法測算的房地產(chǎn)市場價格

p＝a/r×［1－l/（1＋r）ⁿ］

其中P——房地產(chǎn)市場價格

a——年凈收益（1004．82萬元/年）

r——報酬率（8%）

n——收益年限（綜合土地使用年限50年）

根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，采用收益法測算出估價對象具有轉讓、出租、抵押權利條件下的房地產(chǎn)市場價格為總價12292萬元，單價為13603元/㎡。

B、采用比較法測算改建完成后的寫字樓市場價格

比較法是指在求取估價對象的房地產(chǎn)價格時，將估價對象與在較近時期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。

1．可比實例選擇

選擇三個與估價對象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個別因素條件相近、交易情況正常的交易的實例，以它們的價格作比較，結合影響房地產(chǎn)的因素，進行因素修正，求取估價對象的價格。由于估價對象周邊新建出售的寫字樓項目較少，選取實例時以同一地價區(qū)位的寫字樓為參照。

具體實例如下：

實例A：金寶通匯大廈

位于東城區(qū)建國門內(nèi)金寶街18號，金寶街東段路南。金寶通匯大廈左右鄰街無其他辦公建筑，其商業(yè)、辦公氣氛主要受金寶街西段眾多商務大廈影響。公共配套、基礎設施齊全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到達，距東二環(huán)線較近。項目占地3347㎡，總建筑面積17056㎡。建筑共9層，有底商，為新建建筑，目前主體結構及外立面裝修均已完成，正進行內(nèi)部裝修，尚未有企業(yè)入住。拋光大理石外立面，采暖通風系統(tǒng)采用中央空調(diào)。物業(yè)管理費擬定為10元/㎡·月。2006年5月的市場價格為15500元/㎡。

實例B：盈地大廈

位于東城區(qū)朝陽門內(nèi)大街298號，北鄰朝陽門內(nèi)大街，西距東四北大街約50m。地段商業(yè)氣氛較好，公共配套、基礎設施齊全。公交線路有110路、11l路、106路、112路、202路、807路、846路等。大廈為建成并已使用項目，共地上9層，地下3層，含商業(yè)和寫字樓。商業(yè)部分名稱為盈通購物城，現(xiàn)正在招商。項目占地6500㎡，總建筑面積48000㎡。建筑物外立面鋪米花石材，部分為淡綠色玻璃幕墻。公共部分精裝修，淡綠色玻璃外窗，采用中央空調(diào)系統(tǒng)。辦公物業(yè)管理費為23元/月·㎡，由專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。2006年5月寫字樓的市場價格為15000元/㎡。

實例C：金域中心

位于東城區(qū)朝陽門內(nèi)大街以南，北距朝陽門內(nèi)大街約50m，東距東二環(huán)約100m，西鄰朝內(nèi)小街。項目東有新建成的凱恒中心、北有中海油大廈，區(qū)域商務氣氛濃郁，公共配套設施齊全。交通便利公交線路多，有112路、115路、109路等，距環(huán)線地鐵朝陽門站約100m。項目總建筑面積12萬㎡，共分九個組團，規(guī)模巨大。建筑物地下、2層地上7至12層不等，一至二層為商業(yè)。底商層高4．5m，二層商業(yè)及辦公部分層高3．9m。配有美國約克和瑞士威克特中央空調(diào)系統(tǒng)、美國艾頓自控系統(tǒng)，美國GIC通訊系統(tǒng)、日本BOLIN安防系統(tǒng)等先進樓宇配套，通寬帶及有線電視。建筑外立面采用拋光大理石與褐色玻璃幕墻相間，公共部分精裝修。2006年5月的市場價格為15000元/㎡。

2．編制比較因素條件說明表

估價對象與可比實例的比較因素條件詳述見表下表。

比較因素條件說明表

表1-8

3．編制比較因素條件指數(shù)表

根據(jù)估價對象與可比實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素條件指數(shù)表見下表：

比較因素條件指數(shù)表

表1-9

4．編制因素比較修正系數(shù)表

根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表：

因素比較修正系數(shù)表

表1-10

5．選取交易實例時，根據(jù)估價對象的實際用途，采用了中高檔寫字樓作為實例。但是估價對象在商業(yè)與辦公集聚度等區(qū)位因素及臨街方面均劣于實例。因此比較法測算的價格低于可比實例的平均價格。

根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗和市場狀況，采用加權平均求取房價，權重分別為金寶通匯大廈0．4、盈地大廈0．3、金域中心0．3。則采用比較法測算的結果為：

辦公部分單價：14606×0．4＋13583×0．3＋12428×0．3＝13646元/㎡

6．根據(jù)當前市區(qū)寫字樓車位出售情況，價格從15萬元至20萬元不等，估價對象屬于立體車庫，且其位置決定需要其提供停車服務的物業(yè)較少，車位售價應取低限，為15萬元/個。

7．改建后寫字樓的總建筑面積變更為9036㎡，其中辦公部分建筑面積（包括辦公及設備用房、會議室、前附樓）為7832㎡，總停車位132個。則改建后寫字樓價格為：

總價：13646×7832÷10000＋15×132＝12668萬元

單價：12668÷9036＝14019元/㎡

C、改建完成后的寫字樓市場價格估價結果的確定

收益法和比較法從不同角度反映了房地產(chǎn)價格，估價對象為投資收益型房地產(chǎn)，因此收益法與比較法測算的房地產(chǎn)市場價格較為接近。根據(jù)估價對象的特點以及目前房地產(chǎn)市場行情，結合估價師的經(jīng)驗，取上述兩種評估方法測算結果的平均值作為最終的評估結果。測算的結果見下表：

兩種評估方法評估結果一覽表

表1-11

改建完成后的寫字樓單價：13603×0．5＋14019×0．5＝1381l元/㎡

改建完成后的寫字樓總價：13811×9036÷10000＝12480萬元

D、假設開發(fā)法測算估價對象市場價格

1．補交出讓金

根據(jù)《國有土地使用證》（市東中外國用（95）字第××號）、《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓［合］字（95）第××號）和《建設工程規(guī)劃許可證》（（95）規(guī)建字××號）記載，東城區(qū)××大街××號建筑面積459l0㎡（不合古建），土地用途為商業(yè)辦公及公寓，總出讓金5396．85萬元。由于資產(chǎn)占有方北京××有限公司無法提供各個用途土地的出讓金額，在此我們根據(jù)總出讓金和總建筑面積測算出原樓面毛地價為1175．53元/㎡，并以此為假設前提計算因用途改變而需補交的出讓金額。

價值時點時，估價對象用地應交樓面毛地價由比較法測算（計算過程略），測算的結果為：

正常樓面毛地價：（1748＋1749＋1719）÷3＝1739元/㎡

則需補交樓面毛地價＝正常樓面毛地價－原樓面毛地價＝1739－l175．53＝63．47元/㎡

補交地價總額為563．47×9036÷10000＝509．15萬元

2．建筑安裝工程費

（1）改造方案：

根據(jù)清華建筑設計院出具的改造方案要點，估價對象現(xiàn)狀主樓所有夾層拆除；主樓4至12軸設為辦公及設備用房；主樓一至四軸樓板及剪力墻拆除，設為立體機械停車庫；主樓12至16軸梁、板、柱、剪力墻及四層以上部分均拆除，四層屋頂改為網(wǎng)架屋頂，共設三層會議室；本方案占地面積為l875㎡，總建筑面積為9036r㎡；主樓為六層；前面附屬樓為八層（由于是磚混結構，不宜對這一部分的結構再行改造）；主樓屋頂上還加有一層設備層；結構形式為框架—剪力墻結構；大會議室按觀演空間設計，共有池座一層，樓座兩層，總面積為533㎡，可設732座；停車庫設為立體機械停車庫，設六個出口，停車總數(shù)為132輛。

實施基本步驟：首先拆除1995～1997年新建的夾層部分，l～4軸、12～15軸、A～F軸五層及五層以上部分；再對3～5軸，11～13軸的剪力墻進行拆除，最后拆除l～4軸、12～15軸、A～F軸樓板和中間的梁柱，并且對不滿足結構安全性要求的部位進行加固處理。拆除加固完成后，對1～4軸，A～F軸范圍內(nèi)委托專業(yè)廠家安裝機械停車設備；對12～15軸，A～F軸形成的四層通高室內(nèi)無柱空間按照劇院模式設置一層池座、兩層樓座，并且按會議室聲學要求進行室內(nèi)裝修；同時對其他部位的辦公室進行裝修。主要的設備用房設于首層的A～C軸、4～12軸。

各樓層面積表

表1-15

改建方案的室內(nèi)外裝修設計如下：

外墻面：背槽式瓷板干掛幕墻（重量輕，強度高）；

外墻窗：斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗；

天棚：T型鋁合金龍骨，面層采用鋁合金板；

隔斷墻：采用雙排丁型龍骨，巖棉填充，雙層AT板刮膠；

會議室層頂：采用輕型鋼架，保溫隔聲屋面加芯板；

樓地面：會議室采用地毯，辦公用房采用復合木地板，衛(wèi)生間采用瓷磚。

（2）改造預算

根據(jù)清華建筑設計院出具的《××2號樓改造估算表》，改建工程預算費用為31695861元，估價對象的繼續(xù)建安裝修工程費為3540元/㎡。詳見下表：

改造估算表                     表1-16

3．紅線內(nèi)市政工程費（史記：是小配套費，應計入土地開發(fā)成本中，下同）

上述預算價格中包含了續(xù)建工程的紅線內(nèi)市政工程費，此處不再重復計算。

4．專業(yè)人士費（史記：相當于勘察設計和前期工程費）

包括工程的工程設計、勘察、可行性研究等以及不可預見費，該費用約占建筑安裝工程費及紅線內(nèi)市政工程費的10%：

3540×10%＝354元/㎡

5．管理費

管理費是指在建設施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項費用占建筑安裝工程費和紅線內(nèi)市政工程費的8%，則管理費為：

3540×8%＝283．20元/㎡

上述4項費用合計為4177．20元/㎡。

6．投資利息

利率按年貸款利率6．03%計算。類似于估價對象的正常繼續(xù)建造裝修期為1年，各項費用均勻投入，則投資利息為：

投資利息：4177．20×［（1＋6．03%）^1/2－1］＝124．10元/㎡

7．開發(fā)利潤

根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價對象的實際情況，設定估價對象整個建設周期的客觀開發(fā)利潤，以上述建安工程費、紅線內(nèi)外市政工程費、專業(yè)人士費及管理費之和為基數(shù)，利潤率取10．00%，則開發(fā)利潤為：

開發(fā)利潤：4177．20×10．00%＝417．72元/㎡

8．估價對象改建費用

估價對象改建費用單價：4177．20＋124．10＋417．72＝4719．02元/㎡

9．估價對象價格測算結果

估價對象價格＝改建完成后的寫字樓價值－改建費用－應補交的出讓金

估價對象單價＝13811—4719．02—563．47＝8528．50元/㎡

估價對象總價＝8528．50×9036÷10000＝7706萬元

（三）采用假設開發(fā)法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格（略）

（四）估價結果的確定

估價結果運用了三種技術路線測算，分別是：采用成本法兼用基準地價法測算估價對象價格，采用假設開發(fā)法兼用收益法、比較法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設開發(fā)法兼用比較法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格。

三種評估技術路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價格，測算的結果見下表：

三種評估技術路線評估結果一覽表

表1-21

三種估價路線測算出的方法價格差別較大，分析原因有以下內(nèi)容：

（1）設定建成后為寫字樓時扣除的續(xù)建成本較大，根據(jù)對目前周邊寫字樓市場價值的估算，續(xù)建后的增值空間并不明顯，而續(xù)建成本的價值偏高，則導致現(xiàn)狀房地產(chǎn)價格較低，同時由于續(xù)建方案中對寫字樓的建筑面積由現(xiàn)狀的15032．27㎡，變更為9036㎡，導致房地產(chǎn)總價的價格同樣降低。

（2）目前北京市房地產(chǎn)市場的居住房地產(chǎn)價格增勢明顯，通過對該區(qū)域的市場調(diào)查分析，該區(qū)域的公寓與寫字樓的銷售價格差別較小，而由于兩種類型的房地產(chǎn)的續(xù)建成本差別較大，也導致最終價格差異性明顯。

根據(jù)的估價對象的特點以及目前房地產(chǎn)市場行情，結合估價師的經(jīng)驗，采用加權平均求取最終評估結果，權重分別為：0．4，0．3，0．3，則測算的結果為：

總價：13242萬×0．4＋7706萬×0．3＋15713萬×0．3＝12323萬元

平均單價：12323萬元÷15032．27＝8197元/㎡

七、估價結果確定

最終確定估價對象的房地產(chǎn)市場價格，如下表：

表1-22

附件（略）