2015年房地產估價師《經營與管理》考點:房地產市場的自然周期
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房地產市場的自然周期
不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產市場自然周期可分為四個階段：
?、诺谝粋€階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發(fā)建設項目出現(xiàn)。隨著存量房地產被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復蘇階段的繼續(xù)，對于市場復蘇和增長的預期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。
⑵在第二階段(增長超過了平衡點)，需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發(fā)商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發(fā)商開始進行新項目的開發(fā)。
?、堑谌A段始于供求轉折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發(fā)建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。
⑷第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數量的大小。物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達市場自然周期的谷底。
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