第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素

　　一、估價當事人：

　　估價當事人是指一個估價項目中與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價委托人、估價機構和估價師。其中，估價委托人是估價服務的直接需求者和直接對象，估價機構和估價師是估價服務的提供者。

　　(一)估價委托人

　　(二)房地產(chǎn)估價機構

　　(三)注冊房地產(chǎn)估價師

　　二、估價目的：

　　估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告或估價結果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務機關核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、保險公司衡量投保房屋的保險價值、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價、政府確定劃撥的建設用地使用權進入市場應補交的出讓金等費用提供參考依據(jù)。

　　三、估價時點：

　　估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。這個時間就是估價時點。估價時點不是隨意確定的，它取決于估價目的，可以是現(xiàn)在、過去或未來的某個時間，一般為某個日期，用公歷年、月、日表示。

　　特別需要指出的是，確定估價時點應在先，得出評估價值應在后。有關估價時點的確定等內(nèi)容，見本書第五章第四節(jié)“估價時點原則”。

　　四、估價對象：

　　估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)，當其為房屋所有權和建設用地使用權等土地使用權以外的房地產(chǎn)權利時，如租賃權、地役權、抵押權時，也稱為被估價權益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)及相關其他財產(chǎn)。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

　　五、價值類型：

　　價值類型是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。估價雖然通常講是評估估價對象的價值，但因價值的種類較多，每種價值的內(nèi)涵不同，并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統(tǒng)地說是評估估價對象的價值，而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根據(jù)估價目的來確定。

　　同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。但同一估價對象的具體某種價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產(chǎn)在買賣情況下雖然實際的成交價格有高低，但客觀上有其正常的買賣價格;在征收情況下雖然實際的補償金額可能有多少，但客觀上有其合理的補償金額;在抵押情況下雖然不同的人對抵押價值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不同的。

　　按價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容來劃分的價值類型，主要有市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。有關價值類型的詳細內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價格和價值的種類”。

　　六、估價依據(jù)：

　　估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標準，包括有關法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關司法解釋，估價對象所在地的有關地方性法規(guī)，國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。例如，《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

　　廣義的估價依據(jù)還包括委托人提供的估價所需資料，估價機構和估價師掌握、搜集的估價所需資料。為了使委托人提供的資料可靠，估價機構和估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估價對象的權屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本(包括成本、費用、稅金和利潤等)以及有關會計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應對委托人提供的資料進行審慎檢查。

　　還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。另外，國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關法規(guī)、政策、標準相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價機構內(nèi)部適用。

　　七、估價假設：

　　估價假設是指一個估價項目中對估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定，以及對由估價目的決定的估價設定的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處等所作的說明。例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時，在該土地的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的合理假定。

　　合理且有依據(jù)地說明估價假設，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用人注意，保護估價報告使用人。

　　八、估價原則：

　　估價原則是指人們在估價的反復實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎上，總結和提煉出的一些簡明扼要的進行估價所依據(jù)的法則或標準。在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③估價時點原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則。其中，獨立、客觀、公正是對估價的基本要求，它不僅是估價的基本原則，而且是估價的最高行為準則。但是，在評估投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值時，上述原則不都全部適用，如評估在用價值不適用最高最佳利用原則，而評估謹慎價值還應遵循謹慎原則。

　　估價原則可以使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值趨于相同或近似。有關房地產(chǎn)估價原則的詳細內(nèi)容見本書第五章。

　　九、估價程序：

　　估價程序是指保質(zhì)、按時完成一個估價項目所需要做的各項工作及其進行的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：①獲取估價業(yè)務;②受理估價委托;③ 制定估價作業(yè)方案;④搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥求取估價對象價值;⑦撰寫估價報告;⑧審核估價報告;⑨交付估價報告;⑩估價資料歸檔。

　　通過估價程序可以看到一個估價項目開展的全過程，可以了解一個估價項目中各項工作之間的相互關系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為、保障估價質(zhì)量、提高估價效率、防范估價風險的重要方面。有關房地產(chǎn)估價程序的詳細內(nèi)容見本書第十二章。

　　十、估價方法：

　　房地產(chǎn)價值應采用科學的方法進行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗進行主觀推測。一宗房地產(chǎn)的價值通?？赏ㄟ^下列3個途徑來求?。?/P>

　　(1)近期市場上相似的房地產(chǎn)是以什么價格進行交易的――基于理性的買者愿意出的價錢不會高于其他買者最近購買相似的房地產(chǎn)的價格，即基于相似的房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值。

　　(2)如果將該房地產(chǎn)出租或營業(yè)，預計可以獲得多少收益――基于理性的買者愿意出的價錢不會高于該房地產(chǎn)的預期收益的現(xiàn)值之和，即基于該房地產(chǎn)的預期收益來衡量其價值。

　　(3)如果重新開發(fā)建設一宗相同或相似的房地產(chǎn)，預計需要多少費用――基于理性的買者愿意出的價錢不會高于重新開發(fā)建設相同或相似的房地產(chǎn)所必要的代價，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本來衡量其價值。

　　由上述三個途徑產(chǎn)生了三種基本估價方法，即市場法(也稱為市場比較法、交易實例比較法、比較法)、收益法(也稱為收益資本化法、收益還原法)和成本法。此外，還有一些其他估價方法，包括假設開發(fā)法(也稱為剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法)、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法(也稱為基準地價系數(shù)修正法)等。

　　十一、估價結果：

　　估價結果是指估價師經(jīng)過分析、測算和判斷得出的估價對象價值及提供的相關專業(yè)意見。由于估價結果通常對委托人很重要，委托人可能對估價結果有所期望，甚至設法進行干預。但因估價工作的客觀公正性質(zhì)，估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”;不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結果，因為這些有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行;更不得為承攬估價業(yè)務而迎合委托人的高估或低估要求。

　　還值得說明的是，雖然要求估價結果是合理的，但實際上的估價結果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結果和實際上的估價結果又都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價結果有問題，而可能是成交價受到交易者的個別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況因成交日期與估價時點不同而發(fā)生了變化。