2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試大綱

　　第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)主要房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

　　(一)估價(jià)委托書

　　(二)估價(jià)委托合同

　　(三)估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

　　(四)估價(jià)作業(yè)方案

　　(五)估價(jià)所需資料清單

　　(六)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

　　(七)估價(jià)報(bào)告

　　(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

　　(九)估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄

　　(十)估價(jià)報(bào)告交接單

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求

　　(一)對(duì)詞義的要求

　　1.用詞準(zhǔn)確

　　2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩

　　4.用詞標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)練，不堆砌、不生造

　　(二)對(duì)語句的要求

　　1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)

　　2.搭配得當(dāng)

　　3.邏輯嚴(yán)密

　　(三)要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

　　(一)封面的寫作

　　1.估價(jià)報(bào)告名稱

　　2.估價(jià)項(xiàng)目名稱

　　3.估價(jià)委托人

　　4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　6.估價(jià)作業(yè)日期

　　7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

　　(二)目錄的寫作

　　(三)致估價(jià)委托人函的寫作

　　(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作

　　(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作

　　(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作

　　1.標(biāo)題

　　2.估價(jià)委托人

　　3.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　4.估價(jià)對(duì)象

　　5.估價(jià)目的

　　6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7.價(jià)值定義

　　8.估價(jià)依據(jù)

　　9.估價(jià)原則

　　10.估價(jià)方法

　　11.估價(jià)結(jié)課

　　12.估價(jià)人員

　　13.估價(jià)作業(yè)日期

　　14.估價(jià)報(bào)告使用期限

　　(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作

　　1.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

　　2.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析

　　3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析

　　4.市場(chǎng)背景描述與分析

　　5.最高最佳利用分析

　　6.估價(jià)方法適用性分析

　　7.估價(jià)測(cè)算過程

　　8.估價(jià)結(jié)果確定

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

　　第三節(jié) 其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作

　　一、估價(jià)委托合同

　　(一)估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

　　(二)估價(jià)委托合同寫作示例

　　二、估價(jià)所需資料清單

　　(一)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

　　(二)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

　　(三)相關(guān)實(shí)例資料

　　(四)反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

　　三、估價(jià)作業(yè)方案

　　(一)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

　　(二)擬定資料收集渠道

　　(三)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

　　(四)估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

　　四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

　　(一)住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

　　1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

　　2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

　　(二)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

　　1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

　　2.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

　　(三)工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

　　1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

　　2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

　　(四)在建工程實(shí)地查勘記錄

　　1.在建工程實(shí)地查勘內(nèi)容

　　2.在建工程實(shí)地查勘記錄表示例

　　五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容部審核表

　　(一)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容部審核表內(nèi)容構(gòu)成

　　(二)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容部審核表示例

　　第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　(一)單宗交易規(guī)模校小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　　(二)具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　(三)不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　(一)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1.位置

　　2.交通條件

　　3.生活服務(wù)設(shè)施

　　4.教育配套設(shè)施

　　5.環(huán)境質(zhì)量

　　(二)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)

　　2.設(shè)施與設(shè)備

　　3.建筑質(zhì)量

　　4.裝飾裝修

　　三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　(一)市場(chǎng)法

　　(二)成本法

　　(三)收益法

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(二)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　(一)商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　2.超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　3.大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　7.購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　9.倉儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1.收益性

　　2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4.裝修高檔且復(fù)雜

　　5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　(一)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1.地段繁華程度

　　2.交通條件

　　3.臨街狀況

　　4.樓層

　　(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2.凈高

　　3.面積

　　4.裝修

　　5.無形價(jià)值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　(一)收益法

　　(二)市場(chǎng)法

　　(三)成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2.運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　(二)不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

　　(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　(二)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　3.出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　(一)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1.集聚程度

　　2.交通條件

　　3.周邊環(huán)境

　　4.樓層

　　(二)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1.外觀形象

　　2.內(nèi)部裝修

　　3.設(shè)備、設(shè)施

　　4.智能化程度

　　5.物業(yè)服務(wù)水平

　　6.租戶類型

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　(一)收益法

　　(二)市場(chǎng)法

　　(三)成本法

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1.租約問題

　　2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

　　3.租金支付方式問題

　　4.地下車庫租金問題

　　(二)整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　(一)旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　(二)旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2.功能多樣

　　3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　(一)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　2.周圍環(huán)境

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1.設(shè)備設(shè)施和用具

　　2.經(jīng)營(yíng)管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　　(一)收益法

　　(二)市場(chǎng)法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

　　(二)星級(jí)酒店凈收益的求取

　　第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　(一)地段選擇的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第六節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　(一)涉及的行業(yè)多

　　(二)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

　　(三)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

　　(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　(一)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施

　　3.地理位置

　　(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1.用地面積與形狀

　　2.地質(zhì)和水文條件

　　3.房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　(一)成本法

　　(二)市場(chǎng)法

　　(三)收益法

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、停車庫的估價(jià)

　　(一)地下停車庫特點(diǎn)

　　(二)地下停車庫的價(jià)格特點(diǎn)

　　(三)地下停車庫常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　二、加油站的估價(jià)

　　(一)加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

　　2.經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

　　3.存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來的超額利潤(rùn)

　　(二)加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　考試要求

　　1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;

　　2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;

　　3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;

　　4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;

　　5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;

　　6.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法;

　　7.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　(二)估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　(三)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　(四)搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

　　(一)市場(chǎng)法

　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　(三)成本法

　　(四)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

　　(一)市場(chǎng)法

　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　(三)成本法

　　(四)收益法

　　(五)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

　　(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

　　(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　(三)其他限制條件

　　(四)與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　　(一)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　(二)不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　(三)部分(局部)房地產(chǎn)

　　(四)在建工程房地產(chǎn)

　　(五)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

　　(一)估價(jià)目的

　　(二)估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　(三)確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　(四)合理確定假設(shè)前提和限制條件

　　(五)把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

　　(六)估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

　　(七)市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析

　　(八)說明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　　(九)其他

　　第四節(jié) 房屋征收評(píng)估

　　一、房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵

　　二、房屋征收評(píng)估特點(diǎn)

　　(一)估價(jià)數(shù)量大

　　(二)涉及面廣，社會(huì)影響大

　　(三)估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　(四)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　三、房屋征收評(píng)估的相關(guān)規(guī)定

　　(一)房屋征收評(píng)估對(duì)象

　　(二)房屋征收評(píng)估目的

　　(三)房屋征收評(píng)估范圍

　　(四)房屋征收評(píng)估的時(shí)點(diǎn)

　　(五)房屋征收評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵

　　(六)房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

　　(七)房屋征收評(píng)估因素

　　四、房屋征收評(píng)估方法和結(jié)果確定

　　(一)房屋征收評(píng)估方法

　　(二)房屋征收評(píng)估結(jié)果確定

　　五、房屋征收評(píng)估技術(shù)路線

　　(一)市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)路線

　　1.收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格

　　2.修正類似房地產(chǎn)價(jià)格

　　3.確定被征收房屋價(jià)格

　　(二)收益法評(píng)估技術(shù)路線

　　(三)成本法評(píng)估技術(shù)路線

　　(四)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線

　　1.測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值

　　2.測(cè)算續(xù)建成本和費(fèi)用

　　3.測(cè)算在建工程價(jià)值

　　六、房屋征收評(píng)估工作流程

　　(一)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定

　　(二)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬

　　(三)評(píng)估委托

　　(四)評(píng)估準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展

　　(五)實(shí)地查勘

　　(六)初步評(píng)估結(jié)果公示

　　(七)提交評(píng)估報(bào)告

　　(八)解釋說明

　　(九)資料保管

　　七、房屋征收復(fù)核評(píng)估和鑒定

　　1.申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估

　　2.復(fù)核評(píng)估

　　3.評(píng)估老師鑒定

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

　　(一)強(qiáng)制處分

　　(二)快速變現(xiàn)

　　(三)市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小

　　(四)消費(fèi)者心理因素

　　(五)購(gòu)買者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

　　(一)商品房

　　(二)行政劃撥地上的房產(chǎn)

　　(三)在建工程

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

　　(一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(二)因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　　(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(四)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(五)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　(六)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　　(七)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

　　(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　　(九)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　(一)房地產(chǎn)損害的分類

　　1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　　(二)房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　　(一)房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵

　　(二)房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義

　　(二)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　(一)修復(fù)費(fèi)用法(成本法)

　　(二)損失資本化法

　　1.凈收益減少收益年期不變型

　　2.凈收益不變收益年期減少型

　　3.凈收益、收益年期減少型

　　(三)賠償實(shí)例比較法

　　(四)損害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(二)商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　考試要求

　　1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估;

　　2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估;

　　3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估;

　　4.掌握房屋征收評(píng)估;

　　5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià);

　　6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià);

　　7.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

　　第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類型

　　(一)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　(二)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　(四)寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　(五)酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　(六)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　二、不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

　　(一)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

　　3.客戶分析

　　4.競(jìng)爭(zhēng)分析

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

　　3.商圈(區(qū)域)分析

　　4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

　　5.客戶分析

　　(三)寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)

　　3.商務(wù)圈(區(qū)域)分析

　　4.競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

　　5.寫字樓客戶分析

　　(四)酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　　3.酒店消費(fèi)者分析

　　4.酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

　　5.酒店經(jīng)營(yíng)者分析

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

　　(一)項(xiàng)目總論

　　(二)項(xiàng)目概況

　　(三)項(xiàng)目投資環(huán)境分析

　　(四)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

　　(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　(六)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

　　(七)項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案

　　(八)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

　　(九)投資估算與資金籌措

　　(十)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

　　(十一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　(十二)項(xiàng)目社會(huì)效益分析

　　(十三)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

　　(一)地域性

　　(二)系統(tǒng)性

　　(三)前瞻性

　　(四)市場(chǎng)性

　　(五)創(chuàng)新性

　　(六)多樣性

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容

　　(一)項(xiàng)目背景

　　(二)開發(fā)項(xiàng)目地塊分析

　　1.地塊的自然條件分析

　　2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析

　　3.地塊的環(huán)境條件分析

　　(三)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　1.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查與分析

　　2.市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析

　　3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析

　　4.競(jìng)爭(zhēng)隋況調(diào)查與分析

　　(四)開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析

　　1.開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析

　　2.開發(fā)項(xiàng)目的劣勢(shì)分析

　　3.開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析

　　4.開發(fā)項(xiàng)目的的威脅分析

　　(五)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

　　1.消費(fèi)群體定位

　　2.項(xiàng)目形象定位

　　3.規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位

　　4.戶型定位

　　5.價(jià)格定位

　　6.物業(yè)管理定位

　　(六)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議

　　1.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

　　2.建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議

　　3.環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議

　　4.戶型設(shè)計(jì)建議

　　(七)開發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略

　　1.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)

　　2.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇

　　3.開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略選擇

　　(八)開發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售

　　1.開發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)

　　2.開發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

　　3.開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義

　　二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)

　　(一)綜合性

　　(二)科學(xué)性

　　(三)專業(yè)性

　　(四)特殊性

　　四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容

　　五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)

　　(一)評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)

　　(二)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

　　(三)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　(四)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估

　　考試要求

　　1.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究;

　　2.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究;

　　3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃;

　　4.熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估。