2014年房地產估價師《案例分析》考試大綱

　　第一章 房地產估價文書寫作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對主要房地產估價文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 房地產估價文書概述

　　一、房地產估價文書的種類及作用

　　(一)估價委托書

　　(二)估價委托合同

　　(三)估價項目來源和接洽情況記錄

　　(四)估價作業(yè)方案

　　(五)估價所需資料清單

　　(六)估價對象實地查勘記錄

　　(七)估價報告

　　(八)估價報告內部審核表

　　(九)估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

　　(十)估價報告交接單

　　二、房地產估價報告寫作的文字要求

　　(一)對詞義的要求

　　1.用詞準確

　　2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3.用詞不可帶有較強的感情色彩

　　4.用詞標準、簡練，不堆砌、不生造

　　(二)對語句的要求

　　1.句子簡潔，概括性強

　　2.搭配得當

　　3.邏輯嚴密

　　(三)要防止錯別字和錯漏

　　第二節(jié) 房地產估價報告寫作

　　一、房地產估價報告的構成要素

　　二、房地產估價報告的寫作

　　(一)封面的寫作

　　1.估價報告名稱

　　2.估價項目名稱

　　3.估價委托人

　　4.估價機構

　　5.注冊房地產估價師

　　6.估價作業(yè)日期

　　7.估價報告編號

　　(二)目錄的寫作

　　(三)致估價委托人函的寫作

　　(四)注冊房地產估價師聲明的寫作

　　(五)估價假設和限制條件的寫作

　　(六)估價結果報告的寫作

　　1.標題

　　2.估價委托人

　　3.估價機構

　　4.估價對象

　　5.估價目的

　　6.估價時點

　　7.價值定義

　　8.估價依據

　　9.估價原則

　　10.估價方法

　　11.估價結課

　　12.估價人員

　　13.估價作業(yè)日期

　　14.估價報告使用期限

　　(七)估價技術報告的寫作

　　1.估價對象實物狀況描述與分析

　　2.估價對象權益狀況描述與分析

　　3.估價對象區(qū)位狀況描述與分析

　　4.市場背景描述與分析

　　5.最高最佳利用分析

　　6.估價方法適用性分析

　　7.估價測算過程

　　8.估價結果確定

　　三、房地產估價報告示例

　　第三節(jié) 其他主要房地產估價文書寫作

　　一、估價委托合同

　　(一)估價委托合同內容構成

　　(二)估價委托合同寫作示例

　　二、估價所需資料清單

　　(一)對房地產價格有普遍影響的資料

　　(二)對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料

　　(三)相關實例資料

　　(四)反映估價對象狀況的資料

　　三、估價作業(yè)方案

　　(一)擬采用的估價技術路線和估價方法

　　(二)擬定資料收集渠道

　　(三)預計需要的時間、人力和經費

　　(四)估價作業(yè)步驟和時間進度安排

　　四、估價對象實地查勘記錄

　　(一)住宅房地產實地查勘記錄

　　1.住宅房地產實地查勘內容

　　2.住宅房地產實地查勘記錄表示例

　　(二)經營性房地產實地查勘記錄

　　1.經營性房地產實地查勘內容

　　2.經營性房地產實地查勘記錄表示例

　　(三)工業(yè)房地產實地查勘記錄

　　1.工業(yè)房地產實地查勘內容

　　2.工業(yè)房地產實地查勘記錄表示例

　　(四)在建工程實地查勘記錄

　　1.在建工程實地查勘內容

　　2.在建工程實地查勘記錄表示例

　　五、估價報告內容部審核表

　　(一)估價報告內容部審核表內容構成

　　(二)估價報告內容部審核表示例

　　第二章 不同類型房地產估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類型房地產估價的特點和影響素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 居住房地產估價

　　一、居住房地產及其特點

　　(一)單宗交易規(guī)模校小，但市場交易量十分巨大

　　(二)具有較強的相似性、可比性

　　(三)不同類型住房價格內涵差異明顯

　　二、影響居住房地產價格的因素

　　(一)影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況

　　1.位置

　　2.交通條件

　　3.生活服務設施

　　4.教育配套設施

　　5.環(huán)境質量

　　(二)影響居住房地產價格的主要實物狀況

　　1.建筑結構、類型和等級

　　2.設施與設備

　　3.建筑質量

　　4.裝飾裝修

　　三、居住房地產估價的常用方法

　　(一)市場法

　　(二)成本法

　　(三)收益法

　　四、居住房地產估價的技術路線及難點處理

　　(一)商品房估價的技術路線及難點處理

　　(二)房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理

　　第二節(jié) 商業(yè)房地產估價

　　一、商業(yè)房地產及其特點

　　(一)商業(yè)房地產及其種類

　　1.百貨店業(yè)態(tài)結構特點

　　2.超級市場業(yè)態(tài)結構特點

　　3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結構特點

　　4.便利店業(yè)態(tài)結構特點

　　5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點

　　6.專賣店業(yè)態(tài)結構特點

　　7.購物中心業(yè)態(tài)結構特點

　　8.家居中心業(yè)態(tài)結構特點

　　9.倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點

　　(二)商業(yè)房地產特點

　　1.收益性

　　2.經營內容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

　　4.裝修高檔且復雜

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產價格的因素

　　(一)影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況

　　1.地段繁華程度

　　2.交通條件

　　3.臨街狀況

　　4.樓層

　　(二)影響商業(yè)房地產價格的主要實物狀況

　　1.建筑品質及內部格局

　　2.凈高

　　3.面積

　　4.裝修

　　5.無形價值

　　三、商業(yè)房地產估價的常用方法

　　(一)收益法

　　(二)市場法

　　(三)成本法

　　四、商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　(一)不同經營方式商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　1.出租型商業(yè)房地產

　　2.運營型商業(yè)房地產

　　(二)不同規(guī)模商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　1.整幢商業(yè)房地產估價

　　2.整層商業(yè)房地產估價

　　3.同層商業(yè)房地產不同鋪面估價

　　(三)空置、爛尾商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　第三節(jié) 商務辦公房地產估價

　　一、商務辦公房地產及其特點

　　(一)商務辦公房地產及其分類

　　(二)商務辦公房地產的特點

　　1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　3.出租經營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理

　　二、影響商務辦公房地產價格的因素

　　(一)影響商務辦公房地產價格的主要區(qū)位狀況

　　1.集聚程度

　　2.交通條件

　　3.周邊環(huán)境

　　4.樓層

　　(二)影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況

　　1.外觀形象

　　2.內部裝修

　　3.設備、設施

　　4.智能化程度

　　5.物業(yè)服務水平

　　6.租戶類型

　　三、商務辦公房地產估價的常用方法

　　(一)收益法

　　(二)市場法

　　(三)成本法

　　四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

　　(一)商務辦公房地產租金的求取

　　1.租約問題

　　2.租金構成內涵問題

　　3.租金支付方式問題

　　4.地下車庫租金問題

　　(二)整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

　　1.單純型商務辦公房地產

　　2.商住型商務辦公房地產

　　3.綜合型商務辦公房地產

　　第四節(jié) 旅館房地產估價

　　一、旅館房地產及其估價特點

　　(一)旅館房地產及其特點

　　1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點

　　2.旅店、招待所及其特點

　　(二)旅館房地產的估價特點

　　1.轉讓少且一般為整體轉讓

　　2.功能多樣

　　3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大

　　4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產價格的主要因素

　　(一)影響旅館房地產價格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　2.周圍環(huán)境

　　(二)影響旅館房地產價格的主要實物狀況

　　1.設備設施和用具

　　2.經營管理

　　三、旅館房地產估價方法的選用

　　(一)收益法

　　(二)市場法

　　四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理

　　(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

　　(二)星級酒店凈收益的求取

　　第五節(jié) 餐飲房地產估價

　　一、餐飲房地產及其估價特點

　　(一)地段選擇的差異性

　　二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理

　　第六節(jié) 工業(yè)房地產估價

　　一、工業(yè)房地產及其估價特點

　　(一)涉及的行業(yè)多

　　(二)非標準廠房多，建筑工程造價相差大

　　(三)要區(qū)分設備和建筑物的造價

　　(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大

　　二、影響工業(yè)房地產價格的主要因素

　　(一)影響工業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　2.基礎設施

　　3.地理位置

　　(二)影響工業(yè)房地產價格的主要實物狀況

　　1.用地面積與形狀

　　2.地質和水文條件

　　3.房地產用途

　　三、工業(yè)房地產估價的常用方法

　　(一)成本法

　　(二)市場法

　　(三)收益法

　　四、工業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　第七節(jié) 特殊用途房地產估價

　　一、停車庫的估價

　　(一)地下停車庫特點

　　(二)地下停車庫的價格特點

　　(三)地下停車庫常見的估價方法和技術路線

　　二、加油站的估價

　　(一)加油站房地產估價的一般特點

　　1.位置極其重要并且分布離散性較強

　　2.經營的個性差異顯著

　　3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤

　　(二)加油站常見的估價方法和技術路線

　　考試要求

　　1.掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

　　2.掌握商業(yè)房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

　　3.掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

　　4.熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

　　5.熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

　　6.熟悉工業(yè)房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法;

　　7.了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。

　　第三章 不同目的房地產估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 建設用地使用權出讓價格評估

　　一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

　　(一)建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

　　(二)估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　(三)不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

　　(四)搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

　　(一)市場法

　　(二)假設開發(fā)法

　　(三)成本法

　　(四)基準地價修正法

　　第二節(jié) 房地產轉讓價格評估

　　一、房地產轉讓價格評估的特點

　　二、房地產轉讓價格評估常用方法

　　(一)市場法

　　(二)假設開發(fā)法

　　(三)成本法

　　(四)收益法

　　(五)基準地價修正法

　　第三節(jié) 房地產抵押價值評估

　　一、房地產抵押價值內涵及評估實質

　　二、房地產抵押估價的法律規(guī)定

　　(一)可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

　　(二)不得設定抵押的房地產

　　(三)其他限制條件

　　(四)與房地產抵押估價有關的規(guī)定

　　三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

　　(一)完全產權房地產

　　(二)不完全產權房地產

　　(三)部分(局部)房地產

　　(四)在建工程房地產

　　(五)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產

　　四、房地產抵押估價的注意事項

　　(一)估價目的

　　(二)估價時點

　　(三)確認估價對象可以作為設定抵押的房地產

　　(四)合理確定假設前提和限制條件

　　(五)把握市場風險防止高估

　　(六)估價中的謹慎原則

　　(七)市場變現(xiàn)能力分析

　　(八)說明與風險提示

　　(九)其他

　　第四節(jié) 房屋征收評估

　　一、房屋征收補償內涵

　　二、房屋征收評估特點

　　(一)估價數(shù)量大

　　(二)涉及面廣，社會影響大

　　(三)估價對象復雜，需要協(xié)調各種關系

　　(四)補償價格關聯(lián)性強

　　三、房屋征收評估的相關規(guī)定

　　(一)房屋征收評估對象

　　(二)房屋征收評估目的

　　(三)房屋征收評估范圍

　　(四)房屋征收評估的時點

　　(五)房屋征收評估價值內涵

　　(六)房屋征收評估標準

　　(七)房屋征收評估因素

　　四、房屋征收評估方法和結果確定

　　(一)房屋征收評估方法

　　(二)房屋征收評估結果確定

　　五、房屋征收評估技術路線

　　(一)市場法評估技術路線

　　1.收集和測算類似房地產價格

　　2.修正類似房地產價格

　　3.確定被征收房屋價格

　　(二)收益法評估技術路線

　　(三)成本法評估技術路線

　　(四)假設開發(fā)法評估技術路線

　　1.測算續(xù)建完成后的價值

　　2.測算續(xù)建成本和費用

　　3.測算在建工程價值

　　六、房屋征收評估工作流程

　　(一)評估機構選定

　　(二)評估機構業(yè)務承攬

　　(三)評估委托

　　(四)評估準備和業(yè)務開展

　　(五)實地查勘

　　(六)初步評估結果公示

　　(七)提交評估報告

　　(八)解釋說明

　　(九)資料保管

　　七、房屋征收復核評估和鑒定

　　1.申請復核評估

　　2.復核評估

　　3.評估老師鑒定

　　第五節(jié) 房地產強制拍賣估價

　　一、房地產拍賣的相關法律規(guī)定

　　二、房地產強制拍賣估價的特點

　　(一)強制處分

　　(二)快速變現(xiàn)

　　(三)市場需求面窄、推廣力度小

　　(四)消費者心理因素

　　(五)購買者的額外支出

　　三、房地產強制拍賣估價的技術路線

　　四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

　　(一)商品房

　　(二)行政劃撥地上的房產

　　(三)在建工程

　　第六節(jié) 房地產損害賠償估價

　　一、房地產價值損失的原因及種類

　　(一)因規(guī)劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失

　　1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　2.小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　4.房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　5.房地產所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

　　(二)因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失

　　(三)因環(huán)境污染造成房地產價值損失

　　(四)因工程質量缺陷造成房地產價值損失

　　(五)因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

　　(六)因異議登記不當，造成房地產權利人損害

　　(七)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

　　(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　　(九)因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

　　二、房地產損害造成的損失分析

　　(一)房地產損害的分類

　　1.按照房地產受損害的部位劃分

　　2.按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　　(二)房地產損害的賠償金額

　　三、房地產損害賠償估價內涵及特點

　　(一)房地產損害賠償評估內涵

　　(二)房地產損害賠償評估價值定義

　　(二)損害賠償估價的特點

　　四、房地產損害賠償估價方法選擇

　　(一)修復費用法(成本法)

　　(二)損失資本化法

　　1.凈收益減少收益年期不變型

　　2.凈收益不變收益年期減少型

　　3.凈收益、收益年期減少型

　　(三)賠償實例比較法

　　(四)損害前后價差法

　　五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點處理

　　(一)規(guī)劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

　　(二)商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價

　　一、企業(yè)各種經濟行業(yè)涉及的房地產估價類型

　　(一)房地產權屬發(fā)生轉移

　　(二)房地產權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價的假設前提

　　三、估價方法的選用

　　(一)房地產權屬發(fā)生轉移的估價

　　(二)房地產權屬不發(fā)生轉移的估價

　　考試要求

　　1.掌握建設用地使用權出讓價格評估;

　　2.掌握房地產轉讓價格評估;

　　3.掌握房地產抵押價值評估;

　　4.掌握房屋征收評估;

　　5.熟悉房地產強制拍賣估價;

　　6.熟悉房地產損害賠償估價;

　　7.了解企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價。

　　第四章 房地產咨詢顧問服務

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃和房地產貸款項目評估等房地產咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 房地產市場調查研究

　　一、房地產市場調查研究類型

　　(一)整體房地產市場調查研究

　　(二)住宅房地產市場調查研究

　　(三)商業(yè)房地產市場調查研究

　　(四)寫字樓房地產市場調查研究

　　(五)酒店房地產市場調查研究

　　(六)工業(yè)房地產市場調查研究

　　二、不同類型房地產市場調查研究報告內容

　　(一)住宅房地產市場調查研究報告內容構成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

　　3.客戶分析

　　4.競爭分析

　　(二)商業(yè)房地產市場調查研究報告內容構成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.商業(yè)房地產發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

　　3.商圈(區(qū)域)分析

　　4.消費者消費習慣分析

　　5.客戶分析

　　(三)寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.寫字樓房地產市場發(fā)展狀況和趨勢

　　3.商務圈(區(qū)域)分析

　　4.競爭、典型項目研究

　　5.寫字樓客戶分析

　　(四)酒店房地產市場調查研究報告內容構成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　2.酒店房地產的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

　　3.酒店消費者分析

　　4.酒店市場競爭分析

　　5.酒店經營者分析

　　第二節(jié) 房地產投資項目可行性研究

　　一、房地產投資項目可行性研究特點

　　二、房地產投資項目可行性研究報告主要內容

　　(一)項目總論

　　(二)項目概況

　　(三)項目投資環(huán)境分析

　　(四)項目區(qū)域環(huán)境分析

　　(五)房地產市場分析

　　(六)項目市場定位

　　(七)項目規(guī)劃與建筑設計方案

　　(八)項目開發(fā)建設進度安排

　　(九)投資估算與資金籌措

　　(十)項目經濟效益分析

　　(十一)項目風險分析

　　(十二)項目社會效益分析

　　(十三)項目可行性研究結論與建議

　　第三節(jié) 房地產開發(fā)項目策劃

　　一、房地產開發(fā)項目策劃的特點

　　(一)地域性

　　(二)系統(tǒng)性

　　(三)前瞻性

　　(四)市場性

　　(五)創(chuàng)新性

　　(六)多樣性

　　二、房地產開發(fā)項目策劃報告主要內容

　　(一)項目背景

　　(二)開發(fā)項目地塊分析

　　1.地塊的自然條件分析

　　2.地塊周邊的經濟及社會條件分析

　　3.地塊的環(huán)境條件分析

　　(三)開發(fā)項目市場調查與分析

　　1.市場環(huán)境調查與分析

　　2.市場需求容量調查與分析

　　3.消費者和消費者行為調查與分析

　　4.競爭隋況調查與分析

　　(四)開發(fā)項目SWOT分析

　　1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析

　　2.開發(fā)項目的劣勢分析

　　3.開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析

　　4.開發(fā)項目的的威脅分析

　　(五)開發(fā)項目的市場定位

　　1.消費群體定位

　　2.項目形象定位

　　3.規(guī)劃設計及建筑形象定位

　　4.戶型定位

　　5.價格定位

　　6.物業(yè)管理定位

　　(六)開發(fā)項目的產品策劃及規(guī)劃建議

　　1.項目總體規(guī)劃設計建議

　　2.建筑個體設計建議

　　3.環(huán)境景觀設計建議

　　4.戶型設計建議

　　(七)開發(fā)項目的定價及價格策略

　　1.開發(fā)項目定價目標

　　2.開發(fā)項目定價方法選擇

　　3.開發(fā)項目價格策略選擇

　　(八)開發(fā)項目廣告策劃及銷售

　　1.開發(fā)項目廣告設計

　　2.開發(fā)項目廣告媒體選擇

　　3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

　　第四節(jié) 房地產貸款項目評估

　　一、房地產貸款項目評估的含義

　　二、房地產貸款項目評估相關法律法規(guī)及技術標準規(guī)定

　　三、房地產貸款項目評估的特點

　　(一)綜合性

　　(二)科學性

　　(三)專業(yè)性

　　(四)特殊性

　　四、房地產貸款項目評估的內容

　　五、房地產貸款項目評估的注意事項

　　(一)評估的側重點

　　(二)動態(tài)與靜態(tài)分析

　　(三)項目風險評估

　　(四)項目市場評估

　　考試要求

　　1.掌握房地產市場調查研究;

　　2.熟悉房地產投資項目可行性研究;

　　3.熟悉房地產開發(fā)項目策劃;

　　4.熟悉房地產貸款項目評估。