第一章  房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)業(yè)
第二節(jié)  房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
一、產(chǎn)權(quán)與物權(quán)
1．產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變（產(chǎn)權(quán)物權(quán)化）
"產(chǎn)權(quán)"一詞源于西方的產(chǎn)權(quán)理論，我國(guó)對(duì)"產(chǎn)權(quán)"尚無經(jīng)典性的解釋，法學(xué)界對(duì)此爭(zhēng)議頗大，大體有四種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對(duì)立。對(duì)土地來說，所有權(quán)主要解決土地的歸屬問題，土地產(chǎn)權(quán)主要是指土地使用、流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。
事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴(kuò)展，不僅包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也包括財(cái)產(chǎn)他物權(quán)內(nèi)容。
2．物權(quán)的概念及其分類
物權(quán)是指民事權(quán)利主體依法直接管理支配其財(cái)產(chǎn)并享受利益、排斥他人干涉的權(quán)利，具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)（或役權(quán)）、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等，并且可進(jìn)一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。
自物權(quán)是指權(quán)利主體對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，又稱為完全物權(quán)；他物權(quán)是指權(quán)利主體對(duì)他人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。
他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。比如，抵押權(quán)人只有對(duì)抵押物的依約處分權(quán)，而無占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時(shí)由抵押權(quán)人將抵押物折價(jià)或者變賣以優(yōu)先受償。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對(duì)物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。

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