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第二章 房地產市場與市場運行

　　1. 房地產市場體系包括

　　交與交易當事人-主體

　　作為交易對象的房地產資產-客體

　　交易制度-制度

　　交易組織機構等-組織

　　2. 房地產市場的運行環(huán)境(八類，三基本因素)

　　社會環(huán)境?

　　政治環(huán)境?

　　經濟環(huán)境?

　　金融環(huán)境

　　法律制度環(huán)境

　　技術環(huán)境

　　資源環(huán)境

　　國際環(huán)境

　　3. 區(qū)別社會因素和經濟因素

　　4.房地產市場結構

　　總量結構-總量(開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量)

　　區(qū)域結構-不同地區(qū)

　　產品結構-不同產品

　　供求結構-同一物業(yè)類型不同檔次的供求關系(供給檔次與需求之間的關系)

　　投資結構-不同投資目的和方式

　　租買結構-租賃和購買的比例關系

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　　5. 租買結構的影響因素

　　租金和售價的關系

　　偏好

　　可供出租數量

　　經濟發(fā)展水平

　　6. 房地產市場按增量存量細分*

　　一般的分類

　　房地產一級市場-土地使用權出讓市場

　　房地產二級市場-土地使用權轉讓，新建商品房租售市場

　　房地產三級市場-存量房地產交易市場

　　土地市場

　　土地一級市場-土地使用權出讓市場

　　土地二級市場-土地使用權轉讓市場

　　房屋市場

　　一級房屋市場(增量市場或一手房市場)

　　二級房屋市場(存量市場或二手房市場)

　　7. 房地產市場按交易形式細分*

　　房地產交易市場總分

　　轉讓、　租賃、抵押

　　土地交易市場(土地使用權的交易)

　　土地買賣、土地租賃、土地抵押

　　房地產產品交易

　　新建成的房地產產品交易子市場

　　銷售(含預售)、租賃(含預租)、抵押

　　存量房地產交易子市場

　　租賃、轉讓、抵押、保險

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　　8. 房地產市場指標(四大類40小項)*

　　出題類型

　　區(qū)分具體指標屬于哪一大類

　　重要指標的計算

　　重要指標的含義

　　四類指標

　　供給指標

　　需求指標

　　市場交易指標

　　市場監(jiān)測與預警指標

　　9. 供給指標(10)

　　具體指標

　　新竣工量

　　滅失量

　　存量

　　空置量

　　空置率

　　可供租售量

　　房屋施工面積

　　房屋新開工面積

　　平均建設周期

　　竣工房屋價值

　　重要指標計算

　　存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量

　　空置率=空置房屋/同期房屋存量

　　可供租售量=上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量

　　平均建設周期=施工面積/新竣工面積

　　10. 需求指標(11)

　　國內生產總值

　　人口數量

　　城市家庭人口規(guī)模

　　就業(yè)人員數量

　　就業(yè)分布

　　城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

　　城市家庭可支配收入

　　城市家庭總支出

　　房屋空間使用數量

　　商品零售價格指數

　　城市居民消費價格指數

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　　11. 市場交易指標(9)

　　具體指標

　　銷售量

　　出租量

　　吸納量

　　吸納量

　　吸納周期

　　預售面積

　　房地產價格

　　房地產租金

　　房地產價格指數(反應一定時期價格變動趨勢和程序的相對數)

　　重要指標說明

　　吸納量=銷售量+出租量

　　吸納率=吸納量/可供租售量

　　吸納周期-同期可供租售量可全部被市場吸納所需要花費的時間，在數值上等于吸納率的倒數

　　12. 市場監(jiān)測與預警指標(10)

　　具體指標

　　土地轉化率(反應土地轉化為房屋的效率)

　　開發(fā)強度系數(反應房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協(xié)調發(fā)展的總體狀況)

　　開發(fā)投資杠桿率(反應房地產開發(fā)投資的風險)

　　住房可支付性指數(家庭對房價的承受能力)

　　住房價格合理性指數(住房與城市經濟基本面指標的協(xié)調關系)

　　房價租金比(考察房價是否偏離其使用價值)

　　量價彈性(反應市場所處的周期階段和發(fā)展趨勢的市場景氣指標)

　　個人住房抵押貸款還款收入比(反映個人住房抵押貸款違約風險水平)

　　住房市場指數

　　消費者信心指數

　　重要指標說明

　　土地轉化率=當期土地出讓面積/當期政府批準新建商品房預售和銷售面積

　　開發(fā)強度系數=房地產開發(fā)投資/GDP或固定資產投資

　　開發(fā)投資杠桿率=自有資金或權益資本/房地產開發(fā)投資

　　住房可支付性指數=家庭可承受房價的上限/實際住房中位數價格

　　房價租金比=房價/租金

　　量價彈性=過去6個月房地產交易量變化率/過去6個月房地產價格變化率

　　個人住房抵押貸款琮款收入比=抵押貸款月還款額/家庭收入

　　13. 房地產市場的特性(6特性)

　　市場供給的壟斷性

　　市場需求的廣泛性和多樣性

　　市場交易的復雜性

　　市場價格與位置密切相關

　　存在廣泛的經濟外部性

　　市場信息不對稱性

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　　14.經濟外部性

　　正外部性

　　經濟行為活動使他人受益，而受益者無須花代價(基礎設施建設)

　　負外部性

　　經濟行為個體的動使他人或社會受損，卻沒有為此承擔成本(建造紙廠使周圍房價下降)

　　15. 市場信息的不對稱性

　　概念

　　指在市場交易中，產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不以稱的

　　一般情況

　　房地產市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害

　　解決信息不對稱的途徑

　　發(fā)展房地產估價等專業(yè)服務-提高專業(yè)水平

　　政府加強房地產市場信息的發(fā)布工作-提高高層透明度

　　16. 房地產空間市場

　　房地產為家庭和企業(yè)提供生活和生產的空間

　　需求者-是需要使用房地產空間的家庭和企業(yè)

　　供給者-房地產資產市場中存量房地產的提供者(開發(fā)商和存量房所有者)

　　17. 房地產資產市場

　　資產市場

　　房地產被當作一種資產被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益

　　投資收益(兩部分)

　　在擁有房地產期間內每單位時間所獲得的租金

　　在轉售時所實現的增值收益

　　18. 空間市場和資產市場的聯系

　　空間市場的供求關系，決定其在資產市場中的需求

　　空間市場的供求關系-房地產租金水平-房地產資產的收益水平-在資產市場中的需求

　　資產市場決定空間市場的供給

　　【記憶要點】A決定B的需求，B決定A的供給

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　　18. 空間市場和資產市場的聯系

　　空間市場的供求關系，決定其在資產市場中的需求

　　空間市場的供求關系-房地產租金水平-房地產資產的收益水平-在資產市場中的需求

　　資產市場決定空間市場的供給

　　【記憶要點】A決定B的需求，B決定A的供給

　　19. 房地產市場均衡狀況

　　均衡狀況的特點

　　租金和價格都不發(fā)生變化

　　價格與重置成本相同

　　新增量和滅失量相等

　　房地產資產存量保持不變

　　實質

　　這種均衡狀況事實上不存在

　　但市場總是在向均衡回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動

　　20. 房地產周期循環(huán)的原因

　　定義

　　是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生

　　原因(七原因)

　　供求因素影響，金融因素變動最關鍵

　　市場信息不充分，導致供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯

　　生產者與消費者心理因素影響

　　政策因素影響，如容積率控制，用途管制等

　　政治沖擊

　　制度因素影響

　　生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等

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　　21. 房地產市場的自然周期??

　　平衡點

　　從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點

　　自然周期分為四個階段(兩線五點四階段的倒V型)

　　兩線

　　水平的時間軸，向右表明時間流逝

　　垂直的空置率軸，向下表明空置率增高

　　五點

　　達到最高的空置率水平AE

　　達到長期平均空置率水平BD

　　達到最低的空置率水平C，是供求轉折點

　　第一階段(A-B)吸納過剩供給

　　始于市場周期谷底，此時空置率最高，存在供給過剩

　　此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給

　　沒有新項目出現，空置率下降

　　租金有小幅度的增長

　　第二階段(B-C)新增供給

　　始于超過了平衡點

　　需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲

　　新項目出現，供給增加

　　需求的增長和供給的增長會以一個大致相同的速率保持相當長一段時間，到達峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度

　　第三階段(C-D) 空置增大，開工項目少，竣工項目多

　　始于供求轉折點

　　空置率低于合理空置率

　　供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平

　　該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多

　　第四階段(D-E)

　　始于市場運行到平衡點并向下運動

　　供給高增長，需求低增長或負增長

　　租金降低，空置率上升

【重點難點】房地產市場自然周期四階段總結

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　　22. 房地產市場的投資周期

　　第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目

　　第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場

　　第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目

　　23. 房地產市場自然周期和投資周期的關系

　　投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期

　　24. 房地產泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)

　　是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎

　　投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因

　　金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑-必要條件

　　衡量-房地產泡沫指數(綜合了以下指標)

　　實際價格/理論價格

　　房地產價格增長率/實際GDP增長率

　　房地產價格指數/居民消費價格指數

　　房價收入比

　　個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率

　　房地產投資需求/房地產使用需求’

　　25. 過度開發(fā)及誘因

　　概念

　　過度開發(fā)也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況

　　誘因

　　開發(fā)商對市場預測的偏差

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為

　　開發(fā)商資金的易得性

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　　26. 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯系

　　區(qū)別

　　聯系

　　泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)

　　27. 房地產市場非均衡

　　總量非均衡

　　表現為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存

　　結構非均衡

　　不同子市場之間在供求方面的結構失衡

　　【2009年真題】

　　某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2008年住宅市場吸納率為( )。

　　A.71.11%

　　B.88.89%

　　C.91.67%

　　D.93.33%

　　【答案】B

　　【解析】考指標的計算。參見P41.

　　吸納率=吸納量/可供租售量=(1680+320)/(1800+450)=88.89%

　　注意該題易錯易混在于對象必須一致，問得是住宅市場吸納率，就不包括其它類型房屋。

　　【2009年真題】

　　某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是( )。

　　A.半個月

　　B.2個月

　　C.半年

　　D.2年

　　【答案】D

　　【解析】吸納周期是吸納率的倒數。參見P41.

　　【2009年真題】

　　房地產市場供給壟斷性的原因不包括( )。

　　A.房地產市場需求的廣泛性

　　B.房地產市場供給的異質性

　　C.土地所有權的排他性

　　D.土地的有限性

　　【答案】A

　　【解析】該題可以憑常識。供給和需求是平行的概念。

　　【2009年真題】

　　房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點上，空置率由( )。

　　A.上升到下降

　　B.下降到上升

　　C.高于合理空置率到低于合理空置率

　　D.低于合理空置率到高于合理空置率

　　【答案】B

　　【解析】需求增長率變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點在第二和第三階段的轉折處。所以空置率先小后大。

　　【2009年真題】

　　對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析( )。

　　A.價格結構

　　B.總量結構

　　C.檔次結構

　　D.投資結構

　　E.租買結構

　　【答案】BDE

　　【2009年真題】

　　房地產市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有( )。

　　A.競爭性

　　B.壟斷性

　　C.外部性

　　D.均衡性

　　E.信息不對稱性

　　【答案】BCE

　　【解析】本題考察房地產市場特性。

　　【2009年真題】

　　量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。( )

　　【答案】錯

　　【解析】量價彈性是旨過去6個月房地產交易量變化率與過去6個月房地產價格變化率之比。

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