2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-收益法及其運(yùn)用
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收益法及其運(yùn)用
一、收益法的含義(熟悉)
二、收益法的理論依據(jù)(熟悉)
三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象 (掌握)
收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅(特別是公寓、)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。
這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
四、收益法估價(jià)需要具備的條件(熟悉)
收益法評(píng)估出的價(jià)值取決于估價(jià)師對(duì)未來(lái)的預(yù)期。錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會(huì)得出錯(cuò)誤的評(píng)估價(jià)值。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化(預(yù)測(cè))。
對(duì)未來(lái)的預(yù)期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)查研究為基礎(chǔ)。
五、收益法估價(jià)的操作步驟(熟悉)
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：
?、俅_定未來(lái)收益期限;
②求取未來(lái)凈收益;
?、矍笕?bào)酬率;
④選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為一下3個(gè)步驟：
?、偾笕∥磥?lái)某一年的某種收益;
②求取資本化率或收益乘數(shù);
?、圻x用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。
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