《規(guī)范》第2.0.8條對公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：“2.0.8公開市場價值Open market value在公開市場上最可能形成或成立的價格。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。”

　　進(jìn)行房地產(chǎn)估價，首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價時通常是要估房地產(chǎn)的公開市場價值。

　　這樣的價值標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)估價的方法起著決定性的作用。

　　㈡ 公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定估價方法的實(shí)質(zhì)在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，確定了估價技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價方法的實(shí)質(zhì)。

　　根據(jù)公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實(shí)際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進(jìn)行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價方法。

　　《規(guī)范》對市場比較法的定義如下：“2.0.12市場比較法(market comparison approach，salescomparison approach)將估價對象與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價對

　　4象的客觀合理價格或價值的方法?！睆氖袌霰容^法的這個定義可以看出：市場比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實(shí)際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強(qiáng)調(diào)“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規(guī)范》第5.2.3條)。

　　所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在估價方法中的直接體現(xiàn)。正因為如此，《規(guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實(shí)質(zhì)，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補(bǔ)充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法(income approach、income capitalizationapproach)

　　預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?/P>

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