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2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導-假設開發(fā)法的含義

更新時間:2012-08-15 14:11:23 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  一、假設開發(fā)法的含義(熟悉)

  簡要地說,假設開發(fā)法是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說,假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得的利潤,

  然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

  假設開發(fā)法的本質與收益法相同,是以房地產(chǎn)的預期未來收益(具體為預測的開發(fā)完成后的價值減去預測的后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤后的余額)為導向來求取房地產(chǎn)的價值。

  二、假設開發(fā)法的理論依據(jù)(熟悉)

  假設開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)(如新建商品房)價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是:成本法中的土地價值為已知,需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;

  而在假設開發(fā)法中,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預測得到,需要求取的是土地價值。

  假設開發(fā)法更深層的理論依據(jù)類似于地租原理(可詳見本書第十一章第一節(jié)“地租理論及測算”),只不過地租是每年的租金剩余,假設開發(fā)法測算的通常是一次性的價格剩余。

  三、假設開發(fā)法適用的估價對象(掌握)

  假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn),

  都適用假設開發(fā)法估價,包括可供開發(fā)建設的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地)、在建工程(或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目)、

  可重新改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括改建、擴建、重新裝飾裝修等,如果是重建,則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

  假設開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價,還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析,是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。

  假設開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的不同之處是;在選取有關參數(shù)、系數(shù)和測算有關數(shù)值時,估價是站在一個典型的投資者的立場上,而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。

  房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的,是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值:

  (1)測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn),他必須事先測算出自己能夠接受的最高價格,他的實際購置價格應低于或等于此價格,否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。

  (2)測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤。在測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤時是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個價格購置,即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費稅后的余額,為該房地產(chǎn)開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率,則認為該房地產(chǎn)開發(fā)項目可行;否則,應推遲開發(fā)建設,甚至取消投資。

  (3)測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時,待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內,同時使整個開發(fā)成本等費稅在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制,不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。

2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
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2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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