三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　?、?收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。

　?、?未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。

　　因此，置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到，即使是對(duì)新建成的甲級(jí)物業(yè)投資，也會(huì)面對(duì)著建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。其他未來(lái)會(huì)遇到的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律)。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
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