市場交易實例時，不僅應(yīng)了解交易實例的價格及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎(chǔ)上進行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點的租賃價格。

　?、?收益法

　　收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入(主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入)扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定。如四項稅費全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。

　?、?成本法

　　成本法是市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標(biāo)準(zhǔn)的方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定;也可采用按工程造價估算等方法求取。

　　××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)租賃權(quán)價格評估報告

　　致委托方函

　　××網(wǎng)球俱樂部有限公司：

　　我公司于2000年10月9日接受委托，對××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)租賃權(quán)的價值進行評估。自2000年10月9日收到委托人提供的項目相關(guān)資料后，我公司組織人員于2000年10月9日至2000年10月13日對委估房地產(chǎn)進行了評估。評估人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料和長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合委托人提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細的分析計算，最終確定委估房地產(chǎn)剩余28.5年的租賃權(quán)在2000年10月9日的價值為RMB1912.15萬元，大寫人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。

　　(本估價結(jié)果應(yīng)用的限制條件見“估價結(jié)果報告”相關(guān)說明)特此函告。

　　××房地產(chǎn)估價公司

　　法定代表人：××

　　××年××月××日

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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