四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型

　　房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類：

　　1.出售型房地產(chǎn)。

　　2.出租型房地產(chǎn)。

　　3.營業(yè)型房地產(chǎn)。

　　4.自用型房地產(chǎn)。

　　這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價;出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價;自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念

　　從專業(yè)估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

　　現(xiàn)對上述房地產(chǎn)估價概念中的一些關(guān)鍵術(shù)語解釋如下：

　　(一)專業(yè)估價人員

　　專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。

　　一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，必須具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對估價誠實程度的要求。

　　在此特別要強調(diào)職業(yè)道德的重要性。

　　(二)估價目的

　　估價目的是指一個具體估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者政府、民事行為的需要。

　　不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、交換、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、農(nóng)民集體土地征用補償、

　　城市房屋拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算、房地產(chǎn)估價糾紛、涉案中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定等。

　　不同的估價目的將影響估價結(jié)果。估價目的也限制了估價報告的用途。

　　針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，分為公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)和非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)兩類。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。公開市場價值，是指在公開市場上最可能形成的價格。

　　而公開市場，是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的，在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。

　　例題：( )限制了估價報告書的用途。

　　A、估價方法 B、估價目的 C、估價原則 D、估價日期

　　答案：B

　　(三)估價原則

　　估價原則是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

　　(四)估價程序

　　估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。

　　(五)估價方法

　　房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。

　　(六)影響房地產(chǎn)價格的因素

　　從大的方面來說，有環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際等因素。在不同地區(qū)、不同時期，各種因素影響房地產(chǎn)價格變動的方向和幅度是不盡相同的。

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