2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(44)

更新時(shí)間：2012-03-30 15:17:06 來源：|0

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　?、?當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項(xiàng)目的開發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，就會(huì)降低對(duì)新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購買存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。$lesson$

　?、?房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。當(dāng)資本市場(chǎng)投資可以獲得滿意的投資回報(bào)時(shí)，投資者擬投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本就需要高于一般水平的投資回報(bào)，使資本流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，經(jīng)過一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也形開始下降。

　　如果可供選擇的資本市場(chǎng)投資收益率長(zhǎng)期偏低，例如投資者在股票和債務(wù)市場(chǎng)上無所作為時(shí)，有最低投資收益目標(biāo)的投資者就會(huì)在并非合適的市場(chǎng)自然周期點(diǎn)上，不斷地將資金(權(quán)益資本和借貸資本)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)中的存量房地產(chǎn)和新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結(jié)果，使初期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升，經(jīng)過一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也開始上升。

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